Estatutos de la comunidad, ¿son obligatorios?

Publicado por canalHOGAR, 07 Oct 2015

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Estatutos de la comunidad de propietarios

Si nos preguntamos si los estatutos de la comunidad son obligatorios, la respuesta es no. De hecho, muchas comunidades no cuentan con ellos, ya que cada una funciona de diferente forma.

En algunas ocasiones podemos confundir el título constitutivo con los estatutos de la comunidad, pero en realidad se trata de dos documentos diferentes que cumplen funciones distintas. A continuación detallamos a qué se refiere cada uno y si son obligatorios los estatutos de la comunidad.

Diferencia entre títulos y estatutos

Según la Ley de Propiedad Horizontal, todas las comunidades de propietarios deben contar obligatoriamente con un título constitutivo. En este documento se debe detallar la descripción del edificio en su conjunto, así como por pisos y locales también. En el título constitutivo también se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. De manera opcional, en este documento se puede plasmar además, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley para evitar problemas o confusiones en materia de convivencia.

Por su parte, los estatutos de la comunidad se encargan de comunicar las obligaciones y derechos de los propietarios, así como el uso que debe darse a cada piso o local. No existe un modelo base para redactar este documento, ya que dependerá de cada comunidad de vecinos, teniendo en cuenta sus servicios y los tipos de gastos que tengan.

En cualquier caso, este último documento no debe confundirse con las normas de convivencia que elaboran algunas comunidades de propietarios y donde se establecen pautas o normas para evitar los problemas de convivencia.

¿Cómo se redactan los estatutos de la comunidad?

A la hora de redactar los estatutos de una comunidad es muy importante contar con el asesoramiento profesional de un Administrador de Fincas con el objetivo de conseguir su viabilidad a largo plazo.

Se deberán elaborar teniendo en cuenta las necesidades de la comunidad en cuestión y las expectativas que se esperan de dichos estatutos. Cuando ya se hayan aprobado por unanimidad en una Junta Extraordinaria, se deben inscribir en el Registro de la Propiedad a la cual pertenece el edificio.  

En el caso de no inscribirlos en el Registro de la Propiedad, sólo estarán obligados a cumplirlos los antiguos vecinos, pero no los propietarios actuales. Por lo tanto, para evitar malentendidos es recomendable realizar este paso.

Dado que los estatutos de la comunidad no son obligatorios, en algunos edificios lo que se hace es una transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal, pero ello dependerá, como ya hemos comentado, de cada bloque de vecinos. Además de tener en cuenta esta información, también es importante contar con un Seguro de Hogar Platino MAPFRE que te ofrece una cobertura de responsabilidad civil para responder ante los daños ocasionados a terceros, tanto dentro como fuera de la vivienda.

LO QUE DEBES SABER...
  • Título constitutivo: es un documento en el que se describen los pisos y locales del edificio y su cuota de participación, por ley es obligatorio en todas las comunidades.
  • Estatutos de la comunidad: establecen los derechos y obligaciones de los miembros de la comunidad. No son obligatorios por ley.
  • Normas de convivencia: se establecen una serie de reglas a seguir por los vecinos, para mantener una correcta convivencia.


Comentarios (18)

Prado Palomo comento el 14/07/2014 a las 19:09

Tengo un local que pertenece a una mancomunidad , los estatutos limita los locales a muy pocos negocios .
se que los estatutos están registrados en el registro de la propiedad por lo que hace mas complicado el tema .
Hay algún local que incumple con los estatutos ya que hay en la misma mancomunidad un local que vende pinturas y productos no autorizados en los estatutos .
En mi caso deseo pone restaurante o panadería cafetería , en los estatutos habla de NO montar bares
Me pregunto que puedo hacer para cambiar esta situación y conseguir que se modifiquen los estatutos , y si un restaurante o una panadería con cafetería se considera igual que un bar a efectos de comunidad .

canalHOGAR comento el 28/07/2014 a las 17:00

Hola Prado, al tratarse de un tema tan concreto, sería aconsejable que consultaras con una gestoría o un abogado, ya que es posible que no solo tengas que conseguir el permiso de la comunidad, sino también del Ayuntamiento. Saludos.

Francisco P. comento el 01/02/2015 a las 12:17

Hola.
Mi consulta: está claro que los estatutos se establecen por unanimidad de los propietarios. ¿los propietarios de los locales comerciales se incluyen en este grupo? Aún si alguno de los propietarios no puede, o se niega a firmar este documento, se puede establecer el estatuto?
Gracias.

canalHOGAR comento el 03/02/2015 a las 14:05

Hola Francisco P., los propietarios de los locales comerciales también deben incluirse en la votación. Si alguno de los vecinos se niega, habrá que llegar a un acuerdo en conjunto. En cualquier caso, vuestro administrador podrá aconsejaros sobre este tema

Saludos.

damian perez velasco comento el 04/05/2015 a las 16:20

Tenemos un local debajo de los pisos que han hecho una vivienda ilegal,que ha veces la ocupan y nos crea problemas a la comunidad,es del banco que tenemos que hacer.

canalHOGAR comento el 12/05/2015 a las 10:54

Hola Damián. Lo primero que se puede hacer es consultar los Estatutos de la Comunidad para ver los derechos y obligaciones de los pisos y locales, así como las normas de convivencia. Si se incumple alguna de estas obligaciones, el siguiente paso sería hablar con el presidente para que lo incluya como punto en la siguiente junta. También recomendamos que los vecinos os informéis sobre las posibilidades legales. Recuerda que el Seguro para Comunidades de Propietarios MAPFRE, que cuentan con coberturas que incluyen dirección jurídica, Derecho laboral, Derechos relativos al edificio, Defensa penal o Reclamación del Pago de Cuotas comunitarias.

Ángel Pérez Caro comento el 23/09/2015 a las 19:11

Buenas tardes, el apartamento que tengo en propiedad, forma parte de unos bloques construidos en regimen de VPO, los pisos propiamente dichos (mayor superficie son a 75 años)
el mio y otros 5 más al ser unos bajos que iban a ser Locales comerciales, se clasificaron como viviendas y descalificables a 20 años ( ya estan desclasificados).
Cuando llegue al apartamento hice un seguro de Continente y Contenido, a mi nombre., los pisos tenian un seguro sin contar con los aparamentos, si bien y considerando que no era mucho el importe me adherir y al seguro global.
han pasado los años y nunca he recibido una copia del seguro en cuestión, tan solo una hoja con el detalle de lo que se ha de pagar por cada Piso y ó Apartamento.
Acabo de jubilarme y me he parado a revisar todos los papeles, cosa que no habia hecho en años, donde ó a quien debo de solicitar una copia del seguro y sus coberturas ect...,.

Agradeciendo de antemano su atención y ayuda
Atentamente.

canalHOGAR comento el 28/09/2015 a las 17:19

Hola Ángel. El administrador debe contar con una copia del contrato o, al menos, saber con qué empresa está firmado el Seguro para que puedas reclamar las coberturas. Un saludo

mamen comento el 16/01/2016 a las 21:15

Hola tenemos un problema con los estatutos hace 5años la antigua presidenta hizo unos estatutos firmándolos sólo ella, no estan registrados ya que no había nada mas que dos vecinos por que el resto de los pisos estaban embargados ahora que ya se han vendido el resto de los pisos queremos cambiar los estatutos en los cuales la antigua presidenta puso que era exenta de pagar la cuota de los 2 locales que tiene en propiedad por no tener uso pero se niega a cambiarlos por que dice que son legales totalmente el administrador dice que lo único que queda que lo decida un juez
Esto es así gracias

canalHOGAR comento el 07/02/2016 a las 20:23

Buenos días Mamen. Aunque los estatutos no son obligatorios en una comunidad, en el caso de que estén inscritos en el Registro de la Comunidad, son de obligado cumplimiento también para los nuevos vecinos. En el caso de que la mayoría de la comunidad sea nueva, lo más recomendable es hablar con el Administrador para evaluar la posibilidad de crear unos nuevos estatutos, siempre y cuando así se apruebe en la Junta de Vecinos y legalmente sea posible. Un saludo

FRANCISCO comento el 03/04/2016 a las 13:24

Hola.
Soy el nuevo presidente de la comunidad y no existen estatutos. Al menos no me los han dado el anterior presidente. En la comunidad están dos locales ademas de las viviendas. Tenemos que arreglar la cubierta del edificio y tenemos que acordar una derrama en junta extraordinaria. Los locales están obligados a pagar la misma derrama que las viviendas? Tengo reunión el miercoles y desearia me asesorarais antes de ella. Un saludo y muchas gracias.

canalHOGAR comento el 07/04/2016 a las 12:23

Buenas tardes Francisco. Efectivamente los locales están obligados a abonar, según su cuota de participación en la comunidad, de la misma manera que el resto de vecinos.
Te recomendamos que, si no contáis con un seguro para comunidades de propietarios, contratéis uno que os pueda ayudar en estos casos. Te dejamos información sobre el nuestro y si tienes cualquier duda puedes preguntarnos  https://www.mapfre.es/seguros/particulares/hogar/seguros-para-comunidades-propietarios/

maria comento el 12/04/2016 a las 11:28

hace algunos años se hizo una obra en los patios de mi comunidad para habilitarlo para unos locales comerciales. me imagino que dicha obra y su correspondiente distribucion de este patio de caracter comunitario deberia constar en algún documento. dónde debo dirigirme para conseguir informacion ya que los administradores no saben informarme

canalHOGAR comento el 13/04/2016 a las 17:24

Buenas tardes María. Efectivamente es labor del administrador de la comunidad guardar esta documentación. En su defecto puedes acudir al Presidente de la comunidad o a un vecino que lleve tiempo residiendo en la comunidad, ya que esta documentación debe haberse difundido entre los vecinos en el momento de realizar la obra.
Te recordamos que en temas de obras en comunidad, derramas y gestiones varias, el Seguro para Comunidades de Propietarios MAPFRE puede ayudaros mucho https://www.mapfre.es/seguros/particulares/hogar/seguros-para-comunidades-propietarios/

ALICIA comento el 23/11/2016 a las 10:01

Buenos días, si tengo el CIF de una comunidad de propietarios, ello significa que tiene estatutos hechos o titulo, o ninguno o los dos?
Concretamente que supone que tenga CIF , o mejor dicho que requisitos me pidieron en su dia para obtener el CIF ?

GRACIAS

canalHOGAR comento el 29/11/2016 a las 16:12

Hola Alicia. El hecho de que la comunidad tenga CIF sólo indica que está debidamente constituida. Según la Agencia Tributaria, la documentación que tienen que aportar las comunidades de propietarios para la obtención del CIF es la siguiente:

-Original y fotocopia de la escritura o documento fehaciente del Título Constitutivo de la propiedad horizontal
-Fotocopia de la primera página del Libro de actas debidamente diligenciado por el Registrador de la Propiedad.
-Fotocopia del N.I.F. de la persona que firme la declaración censal, que habrá de ser el Presidente de la Comunidad. (si es el propio interesado el que comparece ante la Administración tributaria, no será precisa la aportación de fotocopia del NIF, siempre que autorice a los órganos de la AEAT a efectuar la verificación de sus datos de identidad)
-Original y fotocopia del Acta o del documento donde se recoja el nombramiento del Presidente.
Un saludo.

dataya comento el 29/01/2017 a las 12:10

en mi comunidad tenemos perros ahora se a hecho una reunion y votaron que no se podian entrar mas perros en el edificio solo los que ya ahi y cuando mueran esta proivido traer mas en los estatutos que tenihamos no pone nada de eso y dicen que los van a modificar es legal

canalHOGAR comento el 31/01/2017 a las 11:58

En este caso, te invitamos a consultar con el ayuntamiento de tu localidad. La tenencia de animales domésticos está permitida según la normativa vigente y, aunque los estatutos de la comunidad puedan establecer algunas reglas de convivencia como el uso de espacios comunes o la regulación de los ruidos generados por las mascotas, en principio no deberían ser determinantes en cuando a la tenencia de pequeños animales.

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