5 puntos que revisar al comprar terreno
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Comprar un terreno con la intención de construir una casa en él es un proceso que puede parecer sencillo, pero que en realidad resulta un tanto complejo.
Si no quieres llevarte una desagradable sorpresa a la hora de construir, una vez elegida la ubicación o la zona en la que quieres levantar la casa, debes tener en cuenta una serie de parámetros sobre la valoración –desde una perspectiva técnica y legal- del terreno que condicionarán tu vivienda.
Exponemos cinco puntos que cualquiera que desee comprar un terreno debería tener en cuenta antes de decidirse por la compra.
5 puntos a tener en cuenta antes de comprar terreno
- El terreno
Lo primero será visitar el terreno. Podremos observar su orientación y, consecuentemente, el asoleo que es una de las cosas más importante a tener en cuenta para tomar una decisión. Comprobar los obstáculos que puedan impedir la incidencia solar: construcciones vecinas, muros, montañas…
Observar también si está en pendiente, así como el grado o porcentaje que tiene y la dirección a la que se dirige la pendiente (la mejor orientación es sur). A este respecto, hay que tener en cuenta que los terrenos en pendiente son más baratos, pero construir en ellos resulta más caro (allanamientos, movimientos de tierra, o cimentación).
Otro factor importante a la hora de comprar terreno es conocer el tipo de subsuelo del mismo, su composición, posibles zonas de antiguos rellenos, acuíferos, o arroyos, ya que esto afecta en gran medida al precio de la cimentación, que puede llegar a estimarse entre un 5 y un 20 por ciento del coste total de construcción. Una buena opción, antes de comprar un terreno sería solicitar a un geólogo un estudio preliminar del mismo.
- La vegetación
Otro punto importante en el que debemos fijarnos antes de comprar terreno y que, en principio, puede parecer irrelevante, es en la presencia de vegetación, porque ello constituye un indicador de la calidad del mismo. Sin embargo, una parcela con mucho arbolado puede no ser recomendable, ya que limitará el soleamiento. A eso hay que añadir, además, que en muchos municipios españoles la vegetación y el arbolado pueden estar protegidos, lo cual quiere decir que no se podrán talar los árboles preexistentes sin exponerse a fuertes multas por parte del ayuntamiento.
- Tamaño y normativa urbanística que afecta al terreno
Comprobar la calificación del suelo. En la legislación española hay tres tipos: urbano, urbanizable y no urbanizable. Solo se puede construir en el urbano. Por lo tanto, para evitar problemas, solo se debe comprar terreno urbano, ya que si adquirimos uno urbanizable habría que desarrollar un Plan Parcial y luego un Proyecto de Reparcelación para poder construir, lo que nos metería en plazos muy largos.
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Cesiones y retranqueos. Es posible que, dependiendo de la zona donde esté el terreno, sea necesario ceder una franja de terreno al ayuntamiento para ampliar las calles y aceras. Por otra parte, hay que contar también con los retranqueos, que son las distancias que habrá que dejar obligatoriamente a los linderos de la parcela. Si la parcela es pequeña y los retranqueos grandes, la vivienda podría no tener unas medidas óptimas, lo que complicaría mucho una buena distribución de la casa.
Es imprescindible comprobar la ocupación y la edificabilidad. La ocupación es el porcentaje de la parcela que se permite ocupar por la edificación. Se define en tanto por ciento respecto al total del solar. En lo referente a sótanos, porches, terrazas, se estará a lo que disponga cada ayuntamiento.
La edificabilidad es el parámetro más importante. Hace referencia al total de metros cuadrados máximos que se pueden construir en un terreno, bien sea en una sola planta o en varias.
- La accesibilidad y las infraestructuras
Es muy importante asegurarse de que el terreno tenga buenos accesos tanto a pie como en coche, y que se halle cerca de medios de transporte públicos.
Además de la comunicación, también tendremos en cuenta la proximidad de colegios, centros comerciales, clubes u otros servicios públicos, así como que se pueda disponer fácilmente de conexiones a redes de agua, electricidad o gas.
- Comprobar el estado de cargas, deudas o servidumbres del terreno
Antes de comprar terreno se debe verificar la propiedad del mismo solicitando información ante el Registro de la Propiedad correspondiente, así como si existe alguna carga, gravamen o derechos reales (hipoteca, usufructo, etc.) que pese sobre el terreno.
Del mismo modo, es necesario conocer las posibles servidumbres, que son el derecho de alguien a utilizar parte del terreno (canalizaciones o accesos, por ejemplo), que afecten a la propiedad. Las servidumbres son derechos adquiridos previamente que hay que respetar.
Comprobar la situación legal del terreno. Puede ser regular si tiene escrituras y está inscrito en el Registro Público de la Propiedad; o irregular, si carece de escrituras y de inscripción. En este último caso, puede ser objeto de transacción obteniéndose en la compra los derechos posesorios de la propiedad. Sin embargo, dada la complejidad de esta situación, es mejor acudir a un abogado para asesorarse debidamente y no cometer errores.
Si tienes en cuenta estos cinco puntos, comprar terreno es una buena inversión y una forma perfecta para construir tu hogar a tu gusto. Haz un listado con todo lo que te gustaría que tuviera; empieza a buscar que es lo que más se adapta a tu estilo, te ofrece mejor calidad y te da seguridad; y protégelo con el seguro de Hogar MAPFRE.
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