¿Es posible empezar una obra sin licencia? Esta es una pregunta común que muchos propietarios suelen hacerse. Aunque algunos pueden pensar que es posible hacerlo, la verdad es que iniciar una obra sin la correspondiente autorización necesaria puede acarrear consecuencias. En este artículo, exploraremos por qué es importante obtener una licencia antes de comenzar cualquier obra y cuáles son los casos en los que podemos estar exentos de licencia.
¿Se puede empezar una obra sin licencia?
Empezar una obra sin licencia es una práctica cada vez más común en España. Ya sea por falta de información o por la creencia de que obtener una licencia es un proceso tedioso y costoso.
Para conocer los requerimientos necesarios para comenzar una obra, es importante acudir y preguntar a nuestro ayuntamiento acerca de los distintos tipos de licencias y la manera de tramitarlas. Hoy en día existen una gran cantidad de posibilidades en función del tipo de obra, del uso del inmueble o incluso del organismo competente que gestiona las licencias.
Tipos de licencias
Licencia de obra mayor
Se trata de la licencia necesaria para llevar a cabo obras de nueva construcción de cualquier tipo, desde una pequeña vivienda unifamiliar hasta un conjunto residencial o un gran edificio de oficinas.
En muchos ayuntamientos, los cambios de uso, como es el caso de los locales que pasan a ser viviendas, se suelen tramitar también por la vía de obra mayor.
Otro gran punto a tener en cuenta es que cualquier tipo de obra que implique afección a la estructura de la edificación, será también tramitada como obra mayor. Es decir, siempre que vayamos a modificar un muro de carga o unas escaleras, incluso en algunas ocasiones, hasta cualquier refuerzo o reparación puntual de un forjado o cubierta.
Por último, todas las obras que impliquen la modificación de la envolvente del edificio, así como la disposición de sus huecos (puertas y ventanas exteriores), también están catalogadas como obra mayor.
Cualquiera de estas obras sujetas a licencia, tendrán que solicitarse presentando un proyecto visado por un técnico profesional competente.
Licencia de obra menor
Las obras menores son todas aquellas que no suponen una alteración considerable en la edificación en cuestión. Es decir, obras de reforma interior que no modifiquen en ningún caso las fachadas y cubiertas, así como, todas aquellas que no intervengan en la estructura de la edificación.
Por ejemplo, un claro ejemplo de obra menor sería la reforma interior e integral de una vivienda.
Para solicitarla, es necesario presentar una documentación en el ayuntamiento, como un proyecto o una memoria técnica.
Costes de las licencias
Hay que tener en cuenta que existen dos tipos de costes:
- Las tasas municipales. Se abonan en el momento de la solicitud de la licencia y hay que pagarlas independientemente de la concesión de la licencia. Su coste suele ser menor que el impuesto y cada ayuntamiento puede decidir de qué manera calcula su coste, bien sea de forma fija, o mediante un porcentaje del presupuesto de la obra, aunque suele rondar el 1%.
- El Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO) también dependerá del ayuntamiento en cuestión, pero siempre se calculan en función del PEM (Presupuesto de Ejecución Material) del proyecto. Estos porcentajes suelen rondar entre el 3% y el 5% y se pueden abonar a la hora de la retirada de la licencia.
Obras sin licencia
Independientemente de los casos mencionados anteriormente, existen ciertas actuaciones o pequeñas actuaciones de escasa entidad que no requieren una licencia de obra como tal, sino que, simplemente, necesitan un pequeño permiso comúnmente denominado “licencia express” o “comunicación de comienzo de obras”.
Se trata de un pequeño formulario que nos proporciona cada ayuntamiento y que tendremos que rellenar nosotros mismos indicando qué vamos a realizar y el coste aproximado de las obras.
Estos permisos están pensados para pequeñas actuaciones de reparación y mantenimiento interior, como podrían ser la sustitución de alicatados, la instalación de un nuevo pavimento, el cambio de sanitarios o incluso la pintura de techos y paredes.
Por lo tanto, con este tipo de permisos no están permitidas, bajo ningún concepto, obras que supongan una reforma integral de la vivienda, ni siquiera un pequeño cambio de distribución que suponga afectar a los tabiques existentes.
En estos casos, no sería necesaria la intervención de ningún técnico y podremos llevar el procedimiento nosotros mismos.
El coste de este tipo de permisos también se calcula en función del presupuesto declarado de la intervención, pero por lo general, como se trata de pequeñas actuaciones, siempre es un coste mucho menor que en los casos de obras sujetas a licencia.
Comenzar una obra sin licencia puede tener graves consecuencias legales y financieras.
Además de ser un requisito legal importante para garantizar la seguridad de la construcción. Siempre es recomendable contratar un Seguro de Hogar MAPFRE y protegerse de cualquier eventualidad.