Todos los propietarios tienen la obligación de pagar las cuotas de la comunidad, pero ¿qué ocurre si no se utiliza un servicio o un elemento común? ¿Y si un vecino no puede hacer frente a las cuotas?
Uno de los problemas que mayor dolor de cabeza genera en las comunidades de vecinos es la existencia de morosos: esos individuos que no abonan sus cuotas por diferentes motivos, haciendo caso omiso a la obligación prevista en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué propietarios no tienen que pagar la comunidad?
Según el texto, todos los propietarios de pisos, viviendas o locales comerciales de una comunidad de vecinos tienen la obligación de contribuir, con arreglo a sus cuotas de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, independientemente de que no utilicen un determinado servicio o instalación, o que no habiten la vivienda. Estas cuotas servirán para satisfacer los gastos ordinarios de la comunidad (agua, luz, limpieza…) y los extraordinarios (las derramas).
Ahora bien, existen algunos casos muy concretos y excepcionales en los que un propietario puede estar legalmente exento de pagar determinados gastos comunitarios.
¿Quién está exento de pagar la comunidad?
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), hay varios casos en los que los propietarios pueden estar exentos de pagar ciertos conceptos concretos, pero no de la totalidad de las cuotas comunitarias. Así pues:
Locales comerciales con salida directa a la calle
Los locales comerciales que no tienen acceso al portal ni hacen uso de las zonas comunes (como escaleras o ascensores), pueden estar exentos de pagar los gastos de mantenimiento y reparación de estas instalaciones, siempre que venga así estipulado en los estatutos de la comunidad o se haya aprobado por unanimidad en junta de propietarios (art. 9.1 e) LPH).
Es decir: un local comercial con acceso directo a la calle y sin acceso interior al portal no pagará los gastos de mantenimiento del ascensor ni la limpieza de escaleras, si así lo recogen los estatutos comunitarios.
Vecinos que no pueden usar un elemento común por falta de acceso físico
Es un caso muy poco común, pero si un propietario puede demostrar que materialmente no tiene acceso a un servicio o elemento común, como el ascensor, puede estar exento de contribuir a ese gasto.
Así, por ejemplo, el propietario de un piso con entrada independiente desde la calle, sin forma alguna de acceder al portal común ni al ascensor, que habría de ser eximido de pagar el mantenimiento del ascensor.
Ahora bien, esto no se aplica si el propietario simplemente no quiere usar el ascensor o no lo necesita. Debe tratarse de una imposibilidad real y demostrable.
Vecinos que voten en contra de una mejora no necesaria
Según el artículo 17.4 de la LPH, en el caso de nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, y cuyo coste supere el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios que voten en contra no están obligados a pagar.
Este caso concreto está muy de actualidad con la instalación de placas solares, que deben someterse a acuerdo de la comunidad: Si se propone instalar placas solares en la azotea para reducir el coste energético, pero el proyecto cuesta más de tres mensualidades y un propietario vota en contra, no estará obligado a pagar, aunque pueda beneficiarse del ahorro a futuro.
¿Qué se puede reclamar legalmente?
La comunidad puede reclamar judicialmente el impago de cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias (derramas), incluyendo intereses, gastos y costas procesales. El procedimiento más habitual es el proceso monitorio (artículo 21 LPH), que no requiere abogado ni procurador inicialmente.
Sin embargo, no se puede reclamar el pago de cuotas a los propietarios legalmente exentos, siempre que exista un acuerdo válido en junta, conste en los estatutos, o exista una resolución judicial que así lo determine.
Ahora bien, no es motivo válido de impago
- No vivir en la vivienda.
- No utilizar determinados servicios comunes.
- Estar en desacuerdo con el destino del gasto si ha sido aprobado en junta.
- Considerar excesiva la derrama (salvo en el caso del art. 17.4 ya mencionado).
Si soy nuevo en la comunidad, ¿estoy exento de pagar las deudas del anterior propietario?
El nuevo propietario asume el compromiso económico (incluidas las derramas que están en marcha) que aceptó y votó en junta el anterior propietario, por lo que debe hacerse cargo de los pagos del mismo. Por ello, es tan importante solicitar las cuentas de la comunidad, así como las actas de las últimas reuniones antes de firmar el contrato de compraventa del inmueble.
Aquí es importante destacar que, según el artículo 9.1 i) de la LPH, el nuevo propietario responderá con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior titular durante el año en curso y los tres años naturales anteriores, salvo que el vendedor aporte un certificado de estar al corriente en los pagos, emitido por el administrador de la comunidad.
Por ejemplo: Si compramos una vivienda en octubre de 2025, y el anterior propietario debía cuotas desde 2022, la comunidad puede reclamar esas cantidades aunque el comprador no estuviese residiendo allí, si el anterior propietario no notificó al presidente o administrador formalmente el cambio de titularidad.
Conclusión
Resulta clave revisar los estatutos y acuerdos de la comunidad antes de adquirir una propiedad y, si es posible, que el incluya protección judicial integral. Como el Seguro de la comunidad de MAPFRE, especialmente útil en casos de morosidad, impugnación de acuerdos o reclamaciones judiciales.
