Con la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2025, algunas cosas han cambiado, sobre todo en lo que tiene que ver con los pisos turísticos y las nuevas obligaciones en sostenibilidad. Te contamos cuáles son los gastos que suelen derivarse de la comunidad de vecinos y quién debe asumirlos.
¿Qué son los gastos de comunidad y cómo se establecen?
Los gastos de una comunidad están regulados en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida”.
Asimismo, en el artículo 9 de la referida ley, se establece que cada propietario está obligado a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
¿Cómo se reparten las cuotas en una comunidad de propietarios?
El principal criterio que se utiliza para dividir los gastos en una comunidad es la cuota de participación de cada vecino. Esto significa que la aportación que debe realizar cada propietario se calcula en función de la superficie útil de su vivienda o local en relación con la superficie total del edificio. El coeficiente de participación, aparece en la escritura del inmueble y además de la superficie de la vivienda o local se tienen en cuenta otros factores como la ubicación dentro del edificio o el uso previsible que se realizará de las zonas comunes.
En algunos supuestos, es posible modificar este tipo de reparto de las cuotas de una comunidad de propietarios. Para ello, es necesario que aparezca detallado en los estatutos y normalmente está relacionado con la distribución de los gastos de forma igualitaria o con la exención del pago por parte de algunos vecinos. Es decir, la ley permite a los propietarios cambiar la división de los gastos de la comunidad en cualquier momento, ya sea al principio de constituirse el edificio o con posterioridad. El único requisito es que se debe decidir y votar en junta por todos los vecinos de forma unánime y que ese acuerdo debe registrarse formalmente. Si no se aprueba por unanimidad, se mantiene lo que pone la escritura.
¿Quién debe pagar los gastos en una comunidad?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario es el responsable de abonar los gastos de la comunidad. Aunque el piso o local esté alquilado y se haya acordado en el contrato que dichas cuotas debe realizarlas el inquilino, la obligación en última instancia recae sobre el dueño.
Esto se traduce en que el titular del inmueble deberá responder si se produce el impago por parte del arrendatario. Además, las acciones legales que pueda emprender la comunidad de propietarios también irán dirigidas contra el mismo.
Pisos turísticos
Mención aparte requieren los pisos turísticos, ya que en la actualidad muchos propietarios están destinando sus viviendas a este tipo de alquileres. Desde 2025, para la poder funcionar es necesario que los inmuebles cuenten con el consentimiento de la comunidad de propietarios en la que se encuentran situados. Este consentimiento solo puede realizarse por el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y sus cuotas.
Además, si se permite la utilización de dicha vivienda para el alquiler turístico, la comunidad puede exigir al propietario hasta un 20 por ciento adicional en los gastos comunes para dicha vivienda, pero no puede aplicarse con carácter retroactivo, solo a los nuevos pisos que se establezcan en la comunidad.
Tipos de gastos en una comunidad de propietarios
A grandes rasgos, se establecen dos tipos de gastos en una comunidad de vecinos:
- Gastos comunes: que son las cuotas que deben abonar los vecinos para el mantenimiento del edificio. Entre ellos se encuentra la limpieza, el mantenimiento de ascensores, los Seguros de Comunidades de Propietarios , los honorarios del administrador, los impuestos municipales, los suministros de luz, agua, calefacción, etc.
- Gastos extraordinarios: esta modalidad se debe aprobar en junta y se refiere a los pagos que no tienen una periodicidad fija. Normalmente, su importe es más alto que en el caso de los gastos comunes, ya que se establecen como consecuencia de algún imprevisto o una obra de gran envergadura en las zonas comunes. En este sentido, es posible impugnar legalmente la derrama si resulta abusiva para alguno de los propietarios, hecho que deberá revisarse por los tribunales.
En este punto, hay que tener en cuenta que la normativa europea, exige medidas de sostenibilidad y eficiencia energética a los edificios, por lo que es posible reducir los gastos comunes y las derramas de la comunidad añadiendo nuevas tecnologías que ayuden a la eficiencia energética. Tanto es así que los edificios que cuentan con una antigüedad de más de 20 años, deberán someterse a auditorías energéticas de manera periódica, por lo que la instalación de mediadas de este tipo se pueden aprobar con el voto favorable de tan solo 1/3 de los propietarios desde 2025.
¿Qué pasa si no pago los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad son obligatorios, por tanto, si un propietario deja de hacerlo adquirirá una deuda que puede derivar en el embargo de la propiedad. La Comunidad, por su parte puede reclamar ante los tribunales la parte que le corresponde y solicitar el embargo de dicho inmueble para cobrar lo que se le debe.
