La Ley de Propiedad Horizontal es la que regula las normas, derechos y obligaciones de las comunidades de vecinos. Te contamos cuáles son las últimas novedades establecidas para que puedas conocerlas.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La ley de Propiedad Horizontal es la que regula los derechos y deberes de las personas que viven en una comunidad de vecinos. A continuación, te contamos qué derechos tienes y qué modificaciones se han aplicado recientemente para que puedas tener la versión más actual.
Gastos comunes
Quienes tienen una vivienda en una comunidad pueden usar los elementos comunes (escaleras, patios, ascensores…), pero también deben participar en los gastos comunes, algo que no es opcional para los vecinos, aunque no lo utilicen.
Modificaciones en elementos comunes
La comunidad puede plantear la posibilidad de realizar algún cambio en los elementos comunes de la vivienda como pueden ser en el portal o la fachada. Debes saber, que, en estos casos, es necesario que la decisión sea aprobada por el respaldo de tres quintas partes de los votos y cuotas.
Pero si hablamos de instalar paneles solares comunitarios, basta con el apoyo de un tercio. Es decir, 1 de cada 3 vecinos. Y si tu edificio tiene más de 20 años, realizar una auditoría energética es obligatorio.
Accesibilidad
Si una persona con movilidad reducida solicita eliminar barreras arquitectónicas (como instalar una rampa), la comunidad está obligada a aprobarlo si el coste no supera 12 mensualidades de gastos comunes (con las subvenciones descontadas). En estos casos, no es necesario que exista una votación previa y el plazo de respuesta por parte de la comunidad será de 60 días. Uno de los principales problemas de estas medidas es la financiación, ya que para hacerlo se puede contar con el fondo de reserva ya que está pensado para este tipo de mejoras o una derrama por parte de los propietarios.
Alquiler turístico
Para permitir el alquiler turístico de viviendas en la comunidad, se necesita el apoyo de 3/5 de propietarios y cuotas. Si no se logra esa mayoría, queda prohibido. Es decir, si no se cuenta con el voto favorable de esa parte de los propietarios, la persona que quiera destinar su vivienda a alquiler turístico no podrá hacerlo.
En los casos en los que el propietario decida seguir por su cuenta, sin permiso de la comunidad, el presidente puede suspender el alquiler de manera inmediata. En caso de que la Junta apruebe el uso de dicha vivienda para alquiler turístico, se le podrán imponer recargos de hasta el 20 por ciento en los gastos comunes. Aunque hay una excepción y tiene que ver con aquellos propietarios que ya tuvieran su vivienda en alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 que no tendrán que cumplir esta nueva exigencia. Debes tener en cuenta que las sanciones por incumplir esta normativa pueden ser muy serias, llegando incluso a 600.000 euros, según la comunidad autónoma.
Gestión digital
En su última modificación la LPH permite convocatorias, actas y votaciones digitales, así como mantener un registro electrónico de propietarios. Lo que ayuda a facilitar esta labor a la junta directiva y el derecho de los propietarios a participar.
Función del presidente y gestión
El presidente representa legalmente a la comunidad, firma contratos, reclama deudas e incluso tiene la capacidad de suspender alquileres turísticos ilegales. Por su parte, el administrador gestiona las cuentas, organiza juntas y actúa como mediador en disputas vecinales, junto al presidente.
Cuotas y gastos comunes
Las cuotas se calculan según el coeficiente de participación de cada vivienda (tamaño, ubicación, servicios comunes…) para cubrir los gastos ordinarios (como luz del portal o limpieza) y los extraordinarios (reformas importantes). Además, es obligatorio crear un fondo de reserva, para gastos que puedan ser imprevistos.
Impugnación de acuerdos
¿Y si se aprueba algo que consideras injusto? Según el artículo 18 de la LPH, puedes impugnar los acuerdos que sean contrarios a los estatutos, perjudiciales o abusivos. Si votaste en contra o no pudiste asistir a la junta, tienes derecho a recurrir. Eso sí, el acuerdo sigue vigente hasta que un juez decida lo contrario.
Junta de propietarios
Las juntas ordinarias deben celebrarse al menos una vez al año, con un aviso previo mínimo de 6 días. Las extraordinarias pueden convocarse si lo pide al menos un 25 por ciento de propietarios o cuotas. En el caso de que no puedas asistir, podrás delegar tu voto o participar por medios electrónicos.
Órganos de gobierno
La junta de propietarios es la que designa al presidente, secretario y administrador. Todo queda recogido en los estatutos, y ahora con las reformas recientes, sus funciones están mejor definidas.
Apuntes prácticos
Lo más recomendable es contar con administradores profesionales y abogados para los procedimientos legales. No solo por temas de dinero, sino para evitar quebraderos de cabeza innecesarios. También conviene contratar seguros que incluyan defensa jurídica, sobre todo ante posibles sanciones por alquileres turísticos. Como los Seguros para Comunidades de MAPFRE.
