Tanto si eres propietario de un piso en alquiler como si eres arrendatario, puede que te estés planteando si es legal subarrendar la vivienda (o una parte de ella) a un tercero. ¿Cómo se puede hacer?, ¿qué dice la ley al respecto?, ¿cómo se debe tributar?
¿Qué es subarrendar una vivienda?
El subarriendo consiste en que siendo inquilino de una vivienda cedas el uso de esta a un tercero. Vendría a ser algo así como alquilar lo que te han alquilado. La legislación aplicable viene expuesta en la Ley 7/2019, de 1-03-2019 (BOE de 5/3/19) de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y dice lo siguiente con respecto a la cesión del contrato y subarriendo en su Artículo 8, capítulo I:
- El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
- La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
- El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
- El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Es decir, si vives en alquiler y quieres subarrendar alguna habitación de la misma, podrás hacerlo, pero siempre y cuando cumplas con los requisitos establecidos por la ley. Esta forma de arriendo es común ya que permite compartir gastos con otras personas. Debes tener en cuenta que el subarriendo total no es legal, mientras que el parcial sí, pero es fundamental que el propietario dé su consentimiento por escrito. De no ser así, este tendrá plena potestad para disolver el contrato de alquiler de la vivienda.
Antes de lanzarte a realizar un subarriendo debes saber qué tipo de vivienda has alquilado, ya que si esta es de protección oficial (VPO) estará sujeta a restricciones propias. Es decir, no se permitirá esta opción salvo en casos excepcionales y con autorización expresa de la administración. Esta medida se aplica desde el año 2024 con el objetivo de evitar usos indebidos de estos inmuebles.
¿Cómo realizar el subarriendo de una vivienda?
Si vives de alquiler y quieres subarrendar una parte de la vivienda, lo primero que tienes que hacer es comprobar el contrato de arrendamiento. En muchos contratos ya viene reflejada la posibilidad de subarrendar, puesto que el casero ya ha dado su consentimiento. Si no es tu caso y en el contrato no se hace mención alguna al tema del subarriendo lo que tienes que hacer es hablar con el propietario.
Lo mejor en estos casos es concertar una cita con el dueño de la propiedad y exponerle tu intención de subarrendar una parte de la vivienda. Si el arrendador está de acuerdo, tan solo hace falta que lo plasme por escrito. Una vez conseguida su autorización, ya estás en tu derecho de subarrendar una parte del inmueble, pero siempre respetando las disposiciones que se recogen en la LAU.
A continuación, es necesario que realices un contrato. Este es similar al del contrato de alquiler, aunque presenta matices que debes tener en cuenta para cumplir con la legalidad vigente:
- Debe incluir siempre la autorización del propietario
- Especificar qué partes de la vivienda serán las que se subarrienden de manera exacta.
- Distribución del abono de suministros: como norma general el subarrendatario deberá hacer frente a la parte proporcional de las facturas de la vivienda.
- No es obligatorio depositar una fianza, pero puede pedirse si así lo decide la persona que ha decidido subarrendar.
Aunque no es obligatorio, ni un requisito ineludible para celebrar un contrato de alquiler, es recomendable redactar un inventario que deberá firmarse por todas las partes. De esta forma es posible recoger por escrito qué muebles y enseres existen en la vivienda y sobre cuáles tendrá derecho el subarrendatario.
¿Cómo tributa el subarriendo?
El subarriendo es una figura legal, pero tributa a través del IRPF, por ello debes tener en cuenta que al recibir una prestación económica por ello, deberás tributar como rendimiento de capital inmobiliario, lo que se excluirá de la renta del ahorro del IRP. Es decir, al subarrendar la vivienda estás obteniendo una renta por ello, por lo que esta, deberá tributar en tu declaración de la renta.
Por otro lado, es posible deducirse los gastos relacionados directamente con el subarriendo (como suministros, reparaciones o amortizaciones), siempre que estén debidamente justificados y asociados al espacio subarrendado.
Si eres el propietario del inmueble, cabe la posibilidad de que hayas autorizado al subarriendo, pero quieras a cambio una contraprestación económica mayor a la que recibías con la vivienda sin subarrendar. En este caso, y puesto que hay un aumento de renta, se tributa como rendimiento capital inmobiliario.
Problemas derivados del subarriendo
Aunque es una figura habitual, el subarriendo no está exento de problemas, sobre todo con lo que tiene que ver con el pago de suministros y el uso de las zonas comunes y enseres de la vivienda. En estos casos, la mejor opción es siempre realizar un documento que recoja todas las particularidades del subarriendo.
Si eres el propietario, debes tener en cuenta que en caso de que no se paguen los suministros y existan impagos relacionados con estos, el responsable sería el arrendatario. Este, a su vez, podrá repercutir al subarrendatario la parte que le correspondiera.
Una vez que ya tienes todo listo para subarrendar parte de la vivienda, sería recomendable descubrir qué coberturas tiene el seguro de esta. Si lo que estás buscando es un extra de tranquilidad, puedes contratar el Seguro de Hogar MAPFRE, que estará a tu lado cuando más lo necesites.
