¿Quién paga el abogado en una comunidad?
Socio director de la Firma BÁLAMO LEGAL&FISCAL, cofundador de AREA ABOGADOS Y ASESORES y de la Startup LAWINT TECH, y Corporate Builder. Asesor de algunos de los grandes grupos cooperativos y empresas agroalimentarias. Ha ocupado cargos directivos y de máxima responsabilidad en distintas entidades del mundo empresarial (AJEX, CEAJE, CEOE, Cámara de Comercio de Badajoz).
En una comunidad de vecinos, los gastos y honorarios de los abogados pueden ser un tema complejo. Y hay que tener en cuenta distintas variables, situaciones o posibilidades según el caso. A modo de relación de los principales escenarios que se pueden presentar destacamos los siguientes:
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Si la Comunidad de Propietarios aprueba en Junta emitir a todos los propietarios (incluido el vecino litigante) un recibo incluyendo el pago de los gastos procesales, el vecino litigante que considere que no debe pagar dichos gastos deberá, para más seguridad, impugnar dicho acuerdo.
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Los gastos procesales por pleitos entre la Comunidad y un comunero no pueden serle repercutidos por la comunidad a este último ni cuando se piden como provisión de fondos ni cuando el comunero ha ganado el pleito y la comunidad tiene que pagar las costas.
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El Tribunal Supremo ha manifestado en varias ocasiones que los gastos judiciales originados como consecuencia de un enfrentamiento entre la Comunidad de propietarios y alguno de sus miembros, no tienen la consideración de gastos generales respecto del copropietario que se enfrenta a la comunidad.
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En consecuencia, si el enfrentado a la Comunidad ha de soportar el pago de sus gastos procesales propios (tendrá que pagarle a su abogado, etc.), no podrá imponérsele contribución al pago de los correspondientes a la otra parte (gastos del abogado contratado por la Comunidad) aplicando la cuota de participación.
¿Qué sucede si un vecino incumple los pagos?
Si un vecino no paga los gastos legales en una comunidad de propietarios, pueden surgir varias consecuencias:
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Restricciones en sus acciones. El vecino deudor tiene una serie de restricciones en sus acciones hacia la comunidad. Su principal restricción es que deja de tener derecho a voto en la junta general de propietarios, aunque puede asistir y tener derecho a voz.
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Uso de instalaciones comunes. Los vecinos morosos y cualquiera que ocupe el local, como los inquilinos, tienen derecho al uso de las instalaciones comunes (ascensor, piscina, etc.), a pesar de no pagar los gastos de comunidad.
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Acciones legales. El vecino que no pagó a la comunidad en tiempo y forma corre el riesgo de que la comunidad emprenda acciones legales contra él y lo condenen por la cantidad adeudada. En tales casos, también deberá pagar los intereses y honorarios legales, incluidos los honorarios de abogados, de los peritos, etc. utilizados por la comunidad para hacer valer los derechos que se deriven de la falta de pago.
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Venta de la propiedad. El moroso no podrá vender su propiedad por no haber pagado a tiempo, ya que, para la venta de su vivienda, la Ley Lateral de Bienes requiere que presente un certificado emitido por el administrador y obtenga un certificado de que la propiedad a vender está libre de deudas. A no ser que el adquirente asuma y liquide tales gastos y pagos pendientes.
Honorarios de los abogados
Dependerá del caso y la situación, si bien siempre se puede tener en cuenta:
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Consideración de los honorarios de abogados. Los honorarios de un abogado de comunidad de propietarios son los costos generales que se cobran por los servicios legales que ofrece el abogado a la comunidad. En los casos de incurrir una Comunidad de Propietarios en gastos jurídicos en un pleito frente a uno de sus comuneros, la parte contraria no puede verse compelida a sufragar la parte que le corresponda de aquellos gastos. Aquellos honorarios los sufragarán los comuneros que sostengan la postura comunitaria.
La decisión de contratar un abogado en una comunidad de propietarios generalmente requiere una mayoría cualificada. Según la Ley de Propiedad Horizontal en España, los acuerdos se adoptan por mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en el edificio. En términos numéricos, esto significa que se necesita el voto favorable de más de la mitad de los propietarios, siempre y cuando estos representen más de la mitad de las cuotas de participación.
Además, es importante tener en cuenta que esta mayoría especial se calcula sobre el total de los coeficientes de participación de cada propietario, y no solo sobre el número de propietarios presentes en una reunión.
Para garantizar la validez de la decisión adoptada, es fundamental seguir un procedimiento adecuado. Esto implica convocar una junta de propietarios con el debido aviso y publicidad, así como contar con actas que reflejen correctamente las deliberaciones y decisiones tomadas.
Apuntes prácticos
Contar con un buen abogado experto en temas vecinales es vital para no tener problemas a la larga. Del mismo modo, con el Seguro de Comunidades de Propietarios de MAPFRE tienes la opción de incluir la cobertura de Defensa Jurídica, con ella, te garantizas el pago de las costas judiciales, dirección jurídica y gastos conexos. Además, ampara la reclamación de daños y perjuicios, derecho laboral, derechos relativos al edificio, defensa penal y reclamación de cuotas comunitarias. Esta cobertura, incluye también un servicio telefónico de orientación jurídica.
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