Una correcta gestión de los elementos comunes de una comunidad contribuye a preservar el valor del inmueble, para lo que es preciso hacer frente a esas reparaciones del mantenimiento diario que garantizan la seguridad, habitabilidad, accesibilidad y conservación del edificio. Son reparaciones obligatorias que, en muchos casos, no requieren aprobación previa de la junta de propietarios, pero que están recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil. Y, he aquí el quid de la cuestión, la comunidad debe asumirlas.
Elementos que requieren reparación
- Fachadas y tejados
- Escaleras, pasillos y portales
- Tuberías generales y bajantes
- Instalaciones eléctricas y de gas comunes
- Ascensores y sistemas de seguridad
- Antenas colectivas y videoporteros
- Muros de carga y cimentaciones
Es decir: aunque el daño pudiese afectar a una única vivienda, si proviene de un elemento común la comunidad debe encargarse de repararlo. Por ejemplo, los habituales daños generados por una bajante general.
Tipos de reparaciones obligatorias
Reparaciones para garantizar la seguridad
- Arreglo de grietas estructurales, vigas o pilares dañados.
- Reparación de tejados, cubiertas o cornisas con riesgo de desprendimiento.
- Mantenimiento de fachadas si hay peligro para peatones o vecinos.
Mantenimiento de instalaciones comunes
- Tuberías generales y bajantes.
- Instalación eléctrica comunitaria.
- Antenas, porteros automáticos e iluminación en zonas comunes.
- Escaleras, portales y ascensores.
Obras para mejorar la accesibilidad
La comunidad está obligada a instalar rampas, elevadores o salvaescaleras cuando lo solicite:
- Un vecino mayor de 70 años.
- Una persona con discapacidad o movilidad reducida.
- Siempre que el coste no supere 12 mensualidades ordinarias por propietario.
- Este tipo de obras no requiere votación si cumple los requisitos legales del artículo 10.1.b de la LPH.
Reparaciones por orden administrativa
Si el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma exige una intervención por motivos de salubridad, seguridad o cumplimiento normativo (por ejemplo, normativa contra incendios o inspección técnica de edificios), la comunidad está obligada a ejecutarla, con o sin acuerdo vecinal.
¿Quién paga las reparaciones y cómo se decide?
Su abono correrá por cuenta de todos los propietarios, que deberán contribuir a los gastos según su cuota de participación, aunque:
- No utilicen el servicio afectado (como el ascensor).
- Hayan votado en contra.
- Su vivienda no esté afectada directamente.
Distinto es el supuesto de las mejoras voluntarias: cambiar el portal por estética, poner césped artificial o instalar una piscina. En estos casos, además, si el coste supera tres mensualidades ordinarias los vecinos disconformes pueden negarse a pagar si no se benefician directamente.
Se puede plantear también la situación de que la reparación no admita espera: riesgo de desprendimientos, daños por agua, cortes eléctricos graves… En estos casos, la Ley permite actuar sin esperar a la junta, pudiendo ordenar la intervención:
- El administrador de fincas.
- El presidente de la comunidad.
- Si la comunidad no actuase pero estuviese justificado, un vecino que, avisando previamente por escrito, se encargue de la reparación y, después, reclame el coste documentado.
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Consecuencias de no atender a las reparaciones
- Multas por parte de la administración.
- Reclamaciones judiciales de vecinos.
- Agravamiento de daños estructurales y encarecimiento de futuras obras.
Recomendaciones para una buena gestión
Puesto que es una obligación que la comunidad no puede eludir, para evitar conflictos es recomendable.
- Comunicar la incidencia en el mismo momento en que sea detectada
- Comprobar los estatutos de la comunidad, por si contienen reglas adicionales sobre reparto de gastos o mantenimiento.
- Actuar con rapidez ante daños estructurales o filtraciones. En caso de duda, se recomienda solicitar un informe técnico o peritaje para determinar el origen del problema, si bien es cierto que asumir el propio coste del peritaje puede ser otro problema.
- Solicitar presupuestos detallados antes de ejecutar obras importantes.
- Según el tipo de actuación que se quiera acometer, informarse de posibles ayudas públicas para obras de accesibilidad o eficiencia energética: en muchos casos hay subvenciones disponibles.
