Cuando vendes una vivienda, no todo lo que recibes va directo a tu bolsillo. La ganancia patrimonial, ese beneficio económico que obtienes al vender una propiedad por más de lo que te costó, está sujeta a obligaciones fiscales que debes conocer.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Para saber cuánto has ganado realmente, debes tener en cuenta el valor de adquisición en el que se incluyen el precio que pagaste por la vivienda, las mejoras que hayas hecho (como una reforma integral o una ampliación), los impuestos asociados a la compra, e incluso los gastos de notaría o registro. Ahora bien, no se incluyen los arreglos o mantenimientos del día a día, como pintar las paredes o arreglar una persiana.
Además, si la vivienda estuvo alquilada o afectada a una actividad económica, se deben restar las amortizaciones fiscales aplicadas durante esos años. Aquí es importante señalar que los terrenos no se amortizan, así que no entran en el cálculo.
Cuando la vivienda se ha adquirido por donación o herencia, el valor de adquisición no será lo que tú pagaste sino el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones o Donaciones. Eso sí, ese valor nunca puede superar el valor de mercado real del momento en que la recibiste.
Por tanto, la ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. Si esa diferencia es positiva, hay ganancia. Si es negativa, hay una pérdida patrimonial, que también conviene declarar porque puede ayudarte a compensar otras ganancias futuras. La ganancia patrimonial tributa dentro de la base del ahorro del IRPF, y se aplica por tramos:
- Un 19 % para los primeros 6.000 € de ganancia.
- Un 21 % entre 6.000 y 50.000 €
Excensiones fiscales y reducciones
Existen algunos supuestos que permiten reducir o incluso eliminar el pago de impuestos por la venta. Por ejemplo, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo o parte del dinero en la compra de otra vivienda habitual, puedes quedar exento. Pero debes hacerlo dentro de un plazo determinado (habitualmente dos años antes o después de la venta), y la nueva vivienda debe convertirse en tu nueva residencia principal. Por otro lado, si tienes más de 65 años o estás en situación de gran dependencia y vendes tu vivienda habitual, no tributas por la ganancia.
Además, debes contar con los coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, aplicables solo bajo ciertos límites y condiciones. Es decir, si compraste la vivienda hace muchos años, parte de la ganancia podría estar exenta.
¿Qué puedo incluir en el valor de adquisición para pagar menos?
Si has hecho reformas importantes, por ejemplo, convertir una buhardilla en un dormitorio habitable, cambiar todas las ventanas por unas más eficientes o hacer una ampliación estructural, esos gastos pueden añadirse al valor de adquisición. Esto significa que se resta más del precio de venta, y la ganancia disminuye. Pero esos gastos deben estar justificados así que debes guardar facturas, licencias de obra y justificantes de pago.
¿Y si no declaro esta ganancia?
No declararla no es una buena idea. Hacienda lo detectará, y entonces no solo deberás pagar lo que te corresponde, sino también asumir recargos, intereses e incluso sanciones.
Si estás pensando en vender tu casa, sobre todo si es la habitual o si llevas años con ella, habla con un asesor fiscal. Recuerda que tu Seguro de Hogar MAPFRE puede orientarte a través de profesionales para que puedas hacer estos trámites.
