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Ganancia patrimonial en la venta de inmuebles

Dos personas se dan la mano
5 Min de lectura
¿Cómo se calculan las ganancias patrimoniales? ¿Qué impuestos se deben tener en cuenta? ¿Se pueden reducir los gastos? Te resolvemos todas tus dudas.
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La ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble se refiere al beneficio económico obtenido al vender una propiedad. En España se calcula considerando varios aspectos:

Valor de Adquisición

El valor de adquisición se compone de:

  • El importe real por el cual se adquirió el inmueble.

  • En caso de adquisición a título lucrativo o gratuito (como herencia, legado o donación), se toma el valor declarado o comprobado administrativamente para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado.

  • El coste de inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, excluyendo gastos de conservación y reparación.

  • Los gastos y tributos inherentes a la adquisición, como comisiones, impuestos y otros.

  • Se resta el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles (si corresponde).

Amortizaciones

  • Las amortizaciones son deducibles para inmuebles afectos a actividades económicas o arrendados.

  • No se computa la amortización para bienes no susceptibles de depreciación (como terrenos).

  • La amortización mínima se calcula según el período máximo de amortización o el porcentaje fijo aplicable.

Ganancia o Pérdida Patrimonial

  • La ganancia o pérdida patrimonial se obtiene restando el valor de adquisición del precio de venta del inmueble.

  • Si vendes tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en ciertos casos, como cuando reinviertas en otra vivienda o si eres mayor de 65 años o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Es importante considerar estos aspectos para calcular la ganancia patrimonial y cumplir con las obligaciones fiscales.

Una pareja senior se abraza con una llaves en la mano

¿Qué impuestos debemos tener en cuenta?

La venta de un inmueble en España está sujeta a impuestos y tiene implicaciones fiscales importantes:

Ganancia o Pérdida Patrimonial

  • La ganancia patrimonial se produce cuando el precio de venta de la vivienda es superior al precio de adquisición.

  • La pérdida patrimonial se produce cuando el precio de venta es inferior al precio de adquisición.

Cálculo de la Ganancia Patrimonial

  • Para la venta de una vivienda adquirida antes del 1 de enero de 1995, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición actualizado.

  • Para la venta de una vivienda adquirida a partir del 1 de enero de 1995, se puede aplicar una reducción por el tiempo de permanencia. Cuanto más tiempo se haya tenido la vivienda, menor será la ganancia patrimonial sujeta a tributación.

Tipo Impositivo

  • La ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble se integra en la base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

  • El tipo impositivo aplicable varía según el periodo de tenencia del inmueble:

  • 19% para los primeros 6,000 euros de ganancia.

  • 21% para el resto de la ganancia.

Exenciones

La venta de una vivienda puede estar exenta de tributación en el IRPF en ciertos casos:

    • Si se reinvierte el importe obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual en determinados plazos y condiciones.
    • Es importante consultar la legislación vigente en el momento de realizar la venta de la vivienda porque puede haber variaciones.

Algunas opciones de reducción de la ganancia

Una pareja se abraza en el interior de una vivienda, mientas otra persona les observa

Para reducir o evitar el pago de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble en España, considera las siguientes estrategias:

Aumentar el Valor de Adquisición

  • La ley permite al vendedor aumentar el valor de compra de la vivienda al momento de la venta.

  • Esto reduce la ganancia patrimonial y, por ende, el impuesto a pagar en el IRPF.

  • Incluye en el valor de adquisición:

Diferenciar entre Mejoras y Conservación

  • Las obras de reparación y conservación no reducen la ganancia patrimonial.

  • Las mejoras o ampliaciones sí pueden computarse en el valor de adquisición.

  • Las mejoras aumentan la habitabilidad o prolongan la vida útil del inmueble, mientras que las obras de conservación mantienen su estado para uso y disfrute.

Declarar la Ganancia Patrimonial

  • Es fundamental declarar la ganancia patrimonial en la declaración de la renta.

  • No hacerlo puede resultar en sanciones y recargos.

Consultar a un Profesional

Antes de vender un inmueble, busca asesoramiento legal o fiscal para optimizar tu situación y cumplir con las obligaciones tributarias y planificar convenientemente la operación.

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Publicado por Blog hogar MAPFRE
- 23 Abr, 2024

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