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Comunidad de propietarios

¿Pueden cambiar los estatutos de la comunidad de vecinos?

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  6 min 

15 Dic 2022
6 min Una de las dudas más frecuentes que suelen tener los propietarios que viven en una comunidad de vecinos es si existe la posibilidad de cambiar los estatutos o bien porque hay que adaptarlos a la situación legal vigente o para solucionar cualquier anomalía. Aquí te explicamos paso a paso el proceso para poder modificarlos.

Si eres dueño de un inmueble seguro que estás familiarizado con los estatutos de tu comunidad de propietarios, pero no está de más saber todo lo relativo a estos y si, llegado el caso, se pueden cambiar o modificar.

Lo primero de todo es acercarnos al concepto. Los estatutos de una comunidad de vecinos son las normas y reglas relativas al uso de una finca constituida en Propiedad Horizontal y afectan tanto a las viviendas como a los diferentes locales y elementos comunes de la propiedad. Son, por tanto, las normas que establecen reglas concretas para el ejercicio de los derechos y obligaciones de los propietarios con respecto a dicha comunidad.

Es importante mencionar que no existe un modelo único de redacción de los estatutos y, por tanto, cada comunidad tendrá que adaptarlos a su realidad y sus necesidades. En líneas generales suele ser el administrador de la finca quien se encarga de buscar a un profesional competente para que los redacte y estos deben ser aprobados por unanimidad e inscritos en el Registro de la Propiedad.

Además, conviene señalar que la Ley de Propiedad Horizontal es la encargada de regular todo lo relativo al funcionamiento de las comunidades de propietarios y la convivencia vecinal. Y aunque esta ley no establece el contenido de dichos estatutos (ni en el contenido ni en la forma) sí que defiende su cumplimiento con el fin de lograr el bienestar de todos los integrantes de dicha comunidad.

Ahora bien, ¿qué pasa si se detecta una necesidad no contemplada en los estatutos y se hace necesaria su modificación? ¿Es posible cambiarlos? La respuesta es sencilla: sí, se pueden cambiar, pero el proceso puede resultar algo complejo.

Grupo de vecinos llegando a un acuerdo.

Pasos para cambiar los estatutos de una comunidad

  • Preparar un informe exhaustivo de los estatutos que se quieren cambiar. Como estas modificaciones deben responder a problemas concretos, conviene analizar de forma detallada los aspectos que hay que alterar y se debe justificar dicho cambio de forma objetiva.
  • Convocatoria de Junta Extraordinaria. Tanto el presidente de la comunidad como el administrador de la finca son las personas capacitadas para convocar una junta y someter el cambio a votación.
  • Celebración de Junta Extraordinaria. Los cambios se someterán a votación y deberán ser aprobados por unanimidad. Las abstenciones contarán, en este caso, como un voto positivo. Una vez llevada a cabo la junta, todos los propietarios deben recibir una copia del Acta de la Junta, para poder analizarla detalladamente y, sobre todo, tomar las acciones oportunas si no están de acuerdo con el resultado y lo estiman oportuno.
  • Si todos los propietarios han votado a favor, llega el turno de inscribir el Acta en el Registro de la Propiedad. Este acto se debe llevar a cabo un mes más tarde de la celebración de dicha junta. Y hay que ser conscientes de que mientras no estén registrados correctamente, estos estatutos solo obligan a los propietarios actuales y no a los futuros. Es decir, si te compras una vivienda y los estatutos de la comunidad de propietarios no están inscritos en el Registro de la Propiedad, no serán vinculantes para ti.

A priori puede parecer un trámite sencillo, pero en ocasiones, llegar a acuerdos en una comunidad de propietarios no resulta fácil.

¿Y si un vecino no quiere modificar los estatutos?

Si un vecino no está de acuerdo con las modificaciones propuestas, puede votar en contra y, por tanto, su voto sería más que suficiente para no poder llevar adelante los cambios en los estatutos.

Aun así, y ajustándonos a la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente de dicha comunidad podrá demandar por vía judicial a dichos vecinos y estos deberán defender el porqué de su negativa ante un juez, que será el que finalmente decida si se aprueba la modificación de los estatutos o la desestima.

¿Por qué se modifican los estatutos de una comunidad?

En ocasiones, para adaptarnos a nuevas normativas que entran en vigor o para dar respuesta a nuevas necesidades, se hace necesario un cambio de estatutos. Algunos ejemplos pueden ser:

  • Instalar nuevas infraestructuras que provoquen una alteración sustancial del edificio, como, por ejemplo, un ascensor. Son obras de gran envergadura que requieren un desembolso importante en forma de derrama, cuya cantidad hay que aprobar en junta.
  • Arrendamiento de elementos comunes. Por ejemplo, se puede arrendar la sala de usos comunes de la comunidad para que alguna asociación la utilice para realizar talleres o cursos.

Todos aquellos cambios que afecten de forma trascendental a la comunidad deberán aprobarse por unanimidad. Eso sí, la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), en su Artículo 17, establece las reglas para los acuerdos de las juntas de propietarios y, en algunos supuestos, basta con el voto favorable de un porcentaje de los propietarios.

Un ejemplo de este supuesto que acabamos de mencionar es el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. En este caso “requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

Como se ha visto, cambiar los estatutos puede ser una gestión fácil o enquistarse si no se llega a un acuerdo entre los propietarios. Lo mejor, en aras de una convivencia pacífica y satisfactoria, es poseer del Seguro de Comunidades de Propietarios MAPFRE, que puede cubrir cualquier eventualidad y riesgo con la mejor asistencia urgente.

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