Se puede, tanto si la causa de nuestra disconformidad se debe a un error en la transcripción de la reunión como a nuestro desacuerdo ante determinada medida aprobada. Para ello, debemos estar al corriente de los pagos. Se dispone de tres meses para mostrar dicho rechazo.
Diferencia entre impugnar por errores o por desacuerdo con acuerdos
A la hora de impugnar un acta de la comunidad de vecinos, debemos distinguir entre mostrar nuestra disconformidad con un acta por sus posibles defectos o errores, es decir, por la forma incorrecta en que el Secretario ha recogido en ella lo que sucedió en la reunión (asistentes, orden del día, intervenciones, acuerdos propuestos, votaciones, etc.), o mostrar nuestra oposición o disconformidad con un acuerdo adoptado en la reunión de la Junta de Propietarios.
Cómo enmendar errores en el acta
En el primer caso, el procedimiento es sencillo: basta con enviar un escrito al Secretario de la Comunidad indicándole los errores –según criterio del peticionario– reflejados en el acta, tan pronto se tenga conocimiento de la misma, para que proceda a subsanarlos.
Oportunidad de corrección en la siguiente reunión
Si el Secretario hace caso omiso de este escrito, queda una segunda oportunidad que es en la siguiente reunión de la Junta. Al principio de cada reunión, es normal pedir la aprobación del acta de la reunión anterior. Ese es el momento de expresar nuestra disconformidad, que si es aceptada y se procede a su subsanación, deberá ser ratificada por la Junta de Propietarios.
Acudir a los tribunales
Si tampoco en esta ocasión obtenemos una respuesta satisfactoria, sólo nos queda acudir a los Tribunales, aportando las pruebas que tengamos para demostrar lo que realmente sucedió en dicha Junta.
Qué hacer si no estamos de acuerdo con la votación
Otra cosa muy distinta es el segundo caso: mostrar nuestra disconformidad con un acuerdo adoptado en la reunión de la Junta de Propietarios. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los casos en que es posible impugnar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Requisitos para impugnar un acuerdo
En el mismo artículo se especifica que cualquier propietario está legitimado para ejercer dicha acción ante los tribunales de justicia, siempre que cumpla una serie de requisitos:
- Si asistió a la reunión de la Junta de Propietarios en la que se adoptó el acuerdo, es preciso que haya “salvado su voto”. Es decir, que haya manifestado su disconformidad con dicho acuerdo votando contra su aprobación, manifestado su intención de impugnarlo jurídicamente y solicitado al Secretario que así lo haga constar expresamente en el acta.
- Si no asistió personalmente ni por representación a la reunión de la Junta, puede también impugnar el acuerdo en el plazo de 30 días a partir de la notificación del mismo, siempre que en dicho plazo haya manifestado al Secretario, expresa y fehacientemente, su discrepancia con dicho acuerdo.
- Asimismo, también pueden impugnar un acuerdo los que hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.
Plazos y condiciones para impugnar
El plazo para ejercer esta acción es de tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo en el caso expuesto en el apartado anterior. Asimismo, si se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos, la acción caducará al año.
Es preciso también estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Qué ocurre si no se impugna a tiempo
Si ningún vecino impugna el acuerdo dentro del plazo establecido, el acuerdo quedará convalidado, aunque adoleciera de alguno de los defectos que permiten su impugnación.
La impugnación no suspende el acuerdo (salvo orden judicial)
Si se impugna, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el art. 18.4 de la LPH: «la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios». Por tanto, hay que pedir al juez en la misma demanda de impugnación que, en tanto resuelve sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo. De lo contrario, la sentencia sería ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda.
Ejemplo práctico
De manera muy clara se ve, por ejemplo, con esta situación relativamente recurrente en edificios antiguos: Instalación de un ascensor en un edificio que no contaba con él.
Imaginemos que en una comunidad de vecinos se celebra una Junta en la que se aprueba, por mayoría simple, instalar un ascensor. Uno de los propietarios vota en contra y manifiesta que no está de acuerdo porque su vivienda está en la planta baja y no usará el ascensor. Además, considera que el coste es desproporcionado respecto al beneficio que obtiene. Durante la reunión, “salva su voto”. Ello significa que queda constancia de su negativa y de su intención de impugnar el acuerdo.
Unos días después, el acta le es notificada, y al comprobarla, observa que no se ha reflejado su voto en contra ni su intención de impugnar, sino que figura como un acuerdo aprobado por unanimidad. Entonces, este vecino envía un escrito al Secretario solicitando que se corrija el acta. Al no obtener respuesta, reitera su disconformidad en la siguiente Junta, pero tampoco es atendido.
Al considerar que el acuerdo le causa un grave perjuicio económico sin tener obligación legal de asumirlo, decide acudir a los tribunales para impugnar el acuerdo. Lo hace dentro del plazo legal de tres meses, estando al corriente de sus pagos, y solicita además al juez la suspensión cautelar de la ejecución; es decir, que se paralice la instalación del ascensor mientras se resuelve el proceso.
Este ejemplo ilustra cómo puede impugnarse tanto un error de forma en el acta como un “acuerdo aprobado con el que un propietario no esté conforme”, siempre que se sigan los pasos y requisitos legales.
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