Las derramas en garajes son una de las cuestiones que más dudas generan entre los propietarios de comunidades. ¿Deben pagar los propietarios de plazas de garaje las derramas aprobadas por la comunidad? ¿Qué ocurre si la obra afecta solo a las viviendas? ¿Y qué dice la ley sobre ello?
Marco legal de las derramas en garajes
En España, la materia está regulada principalmente por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), y en menor medida por el Código Civil. Ambas normas establecen las bases para distribuir los gastos comunes y definir las obligaciones económicas de los propietarios en función de su participación en el inmueble.
¿Qué es una derrama y cuándo se aplica?
Una derrama es una aportación económica extraordinaria que los propietarios de una comunidad deben realizar cuando se produce un gasto imprevisto o una inversión no contemplada en el presupuesto ordinario.
El artículo 9.1.e de la LPH dispone que todos los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Esto implica que los propietarios de plazas de garaje también deben asumir el pago de las derramas cuando las obras o reparaciones afecten a elementos comunes de los que formen parte, salvo que los estatutos o el título constitutivo dispongan lo contrario.
Tipos de derramas que pueden afectar a los garajes
Las derramas relacionadas con los garajes pueden clasificarse en tres grandes grupos, dependiendo de la naturaleza del gasto:
Derramas de conservación o mantenimiento
Son las más comunes, y derivan de la obligación legal de mantener el inmueble en condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y estanqueidad. El artículo 10.1.a de la LPH obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para conservar el edificio en buen estado y garantizar su seguridad estructural. En esto puede incluir:
- Reparación de rampas de acceso o suelos deteriorados.
- Sustitución de sistemas de ventilación o extracción de humos.
- Arreglo de humedades o filtraciones en el techo o paredes.
Estas obras se consideran obligatorias, y todos los propietarios, incluidos los de viviendas y locales, deben contribuir en proporción a su coeficiente, incluso aunque no usen el garaje.
Derramas de mejora o modernización
A diferencia de las anteriores, estas obras no son imprescindibles, sino que buscan mejorar la eficiencia o comodidad del garaje. De acuerdo con el artículo 17.4 de la LPH, cuando las mejoras no sean necesarias y su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, solo estarán obligados a pagarlas los propietarios que hayan votado a favor en la junta.
Entre estas actuaciones pueden encontrarse:
- Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos.
- Mejora de la iluminación LED.
- Pavimentación decorativa o pintura estética.
No obstante, si la mejora beneficia a la seguridad general del edificio (por ejemplo, un nuevo sistema contra incendios), la jurisprudencia suele considerar que su pago corresponde a todos los propietarios, al amparo del artículo 10.1.b de la LPH, que obliga a acometer obras derivadas de la normativa de seguridad y accesibilidad.
Derramas por obras de seguridad o accesibilidad
Las comunidades deben realizar, incluso sin acuerdo previo, las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal o el cumplimiento de normas de seguridad, conforme al artículo 10.1.b de la LPH y a la legislación sobre supresión de barreras arquitectónicas.
Estas obras son de obligado cumplimiento para todos los propietarios, incluso para aquellos que votaron en contra, siempre que su coste no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Cómo se calcula la cuota que debe pagar un propietario de garaje?
La cantidad que cada propietario debe aportar a la derrama se calcula en función de su coeficiente de participación, que figura en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. El coeficiente asigna a cada elemento privativo (vivienda, local, garaje o trastero) un porcentaje sobre el total del edificio. Este porcentaje refleja la proporción en que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes.
El artículo 3 de la LPH, en conexión con el artículo 396 del Código Civil, establece que los elementos privativos como los garajes tienen una participación proporcional en los elementos comunes, lo que implica que, salvo pacto en contrario, sus propietarios deben participar en los gastos comunes.
En la práctica, los garajes suelen tener un coeficiente menor que las viviendas, lo que implica que su aportación económica será proporcionalmente más baja. Sin embargo, la mera existencia de un coeficiente implica obligación de pago, salvo que en los estatutos o en la escritura de división horizontal se establezca expresamente una exención o un régimen independiente.
¿Quién está obligado a pagar una derrama del garaje?
La regla general es clara: todos los propietarios que se beneficien o resulten afectados por la obra deben contribuir, siempre en proporción a su cuota de participación.
No obstante, hay tres situaciones específicas que conviene distinguir:
Garajes integrados en la comunidad general
Si el garaje forma parte del mismo título constitutivo que las viviendas, sus propietarios deberán pagar todas las derramas que afecten al edificio, incluso aquellas que no se refieran directamente al garaje.
Garajes constituidos como subcomunidad independiente
Si el garaje tiene su propia comunidad (con NIF y estatutos propios), los propietarios solo deben pagar las derramas que afecten a su ámbito, no las del resto del edificio. Esta figura se ampara en el artículo 2.b de la LPH, que permite la existencia de comunidades con elementos comunes y privados diferenciados.
Garajes con exención estatutaria
En algunos casos, los estatutos pueden establecer que los propietarios de garajes no contribuyen a determinados gastos (por ejemplo, ascensores o limpieza de portales). Estas cláusulas son válidas y deben respetarse mientras no se modifiquen por unanimidad, puesto que su modificación exige acuerdo unánime, según el artículo 17.6 de la LPH.
Ejemplo práctico: reparación de la rampa de acceso
Imaginemos una comunidad compuesta por 10 viviendas y 8 plazas de garaje, donde el conjunto del edificio acuerda una derrama extraordinaria de 12.000 euros para reparar la rampa de acceso al garaje. El título constitutivo fija que los garajes suponen el 10 % del total del edificio.
Por tanto:
- Los garajes asumirán 1.200 euros (10 % de 12.000), a repartir entre los 8 propietarios, es decir, 150 euros por plaza.
- El 90 % restante, 10.800 euros, corresponderá a los propietarios de las viviendas, que lo distribuirán según sus respectivos coeficientes.
Si los estatutos establecieran que los garajes forman una subcomunidad o están exentos de las obras de acceso, entonces no estarían obligados al pago de esta derrama, salvo modificación expresa aprobada por unanimidad.
Las derramas en garajes se rigen por los mismos principios que las del resto de la comunidad: contribución proporcional al gasto, en función del coeficiente de participación, salvo disposición estatutaria que indique lo contrario.
El marco legal, como se ve reflejado, establece que los propietarios de garajes están obligados a contribuir a los gastos comunes que les afecten, salvo que los estatutos prevean un régimen diferenciado.
Por ello, antes de impugnar o negarse a pagar una derrama, es esencial revisar:
- El título constitutivo y los estatutos.
- El acuerdo adoptado en junta.
- La naturaleza y finalidad de la obra.
Es un tema complicado porque la casuística es amplísima. Por ello, si tenemos dudas sobre la obligación o no de pagar ciertos gastos, lo mejor es recurrir a un experto. El Seguro de Hogar MAPFRE dispone de un servicio jurídico al que podrás acudir para recibir asesoramiento al respecto.
