El cerramiento de una terraza, ya sea mediante acristalamiento, techado o integración en el interior de la vivienda, constituye una actuación que con frecuencia genera conflictos en las comunidad de propietarios. Aunque pueda parecer una obra menor, afecta directamente a la fachada o estructura del edificio, por lo que requiere autorización tanto administrativa como comunitaria.
Requisitos legales para cerrar una terraza
La Ley de Propiedad Horizontal(LPH) establece en su artículo 10 que cualquier alteración de elementos comunes, como la fachada, estructura o cubierta, debe contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios.
Además, el artículo 7.1 de la LPH prohíbe realizar modificaciones que alteren la seguridad o estética del inmueble sin autorización previa.
Por otro lado, la licencia municipal de obras es indispensable, conforme a la normativa urbanística local y la Ley 7/2022, de Ordenación del Territorio y Urbanismo (en sus distintas versiones autonómicas). Cerrar una terraza sin licencia puede ser considerado una infracción urbanística grave.
¿Cómo legalizar un cerramiento construido sin licencia?
Si el cerramiento ya está ejecutado, es posible legalizarlo siempre que se cumplan determinadas condiciones y no exista una infracción urbanística insubsanable.
Si el cerramiento tiene menos de 10 años
Deberá solicitarse una licencia de legalización ante el Ayuntamiento, aportando un proyecto técnico que acredite la seguridad y viabilidad de la obra.
Será necesaria también la autorización de la comunidad de propietarios, mediante acuerdo adoptado en Junta.
Si el cerramiento tiene más de 10 años
En la mayoría de municipios, la infracción urbanística habrá prescrito, por lo que la administración no podrá exigir su demolición (artículo 236 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, y normas equivalentes en otras autonomías).
Aun así, la obra podrá quedar en situación de “fuera de ordenación”, lo que impide nuevas reformas, aunque se permita su mantenimiento.
¿Cuándo prescribe un cerramiento ilegal?
El plazo general de prescripción de las infracciones urbanísticas en España oscila entre 4 y 8 años, dependiendo de la normativa autonómica aplicable. Superado dicho plazo sin actuación municipal, el Ayuntamiento ya no podrá ordenar la demolición ni sancionar la infracción.
Sin embargo, la comunidad de propietarios sí puede reclamar la reposición del inmueble a su estado original si entiende que el cerramiento afecta a la estética o estructura común. En este caso, la acción civil no prescribe automáticamente: se aplica la regla general del artículo 1964 del Código Civil, que fija un plazo de 5 años para ejercitar acciones personales desde que el perjudicado tuvo conocimiento del hecho.
Consecuencias y recomendaciones finales
El cerramiento de una terraza sin licencia ni autorización comunitaria puede derivar en sanciones, órdenes de demolición o reclamaciones civiles. Para evitar conflictos:
- Solicita siempre la licencia municipal y el permiso de la comunidad antes de iniciar la obra.
- Si ya está construida, valora su legalización o la prescripción de la infracción con asesoramiento jurídico especializado.
- Cumplir con estos requisitos garantiza la seguridad jurídica del propietario y evita litigios con la administración o los vecinos.
En todo caso, lo más recomendable es siempre consultar con un experto y asegúrate de que lo que quieres hacer cumple con todas las normativas y una vez ejecutando, es importante proteger tu inversión y evitar problemas futuros contratando un Seguro de Hogar MAPFRE con el que puedes contar con Defensa Jurídica si así lo necesitas.
