Antes de decantarse por una de las diferentes opciones que existen para vender una casa con hipoteca, es importante efectuar una serie de cálculos. En este sentido, se debe considerar cuál fue el coste del piso y el precio al que se quiere vender, así como el importe del préstamo que queda pendiente de pagar.
Vender una casa hipotecada para comprar otra
Por lo general las hipotecas se conceden a veinte, treinta o cuarenta años, lo más normal es que si quieres cambiarte de casa tengas una parte de la hipoteca pendiente. Dependiendo del valor de la nueva propiedad y del préstamo que tengas aún por pagar se procederá de una manera u otra.
Vender para comprar una casa de valor inferior
Este es el mejor supuesto económicamente hablando, pues el desembolso será más bajo y en el mejor de los casos nulo.
Si el valor de la venta es superior al que queda por pagar en la hipoteca no hay ningún problema, se hace la transacción, se paga el total del préstamo que se debe y la deuda queda liquidada. Tendrás un excedente para invertir en la nueva casa.
Vender para comparar una casa de valor superior
Por ley no se puede vender una casa hipotecada y seguir pagando la hipoteca. Para ello, las entidades bancarias ofrecen ciertas posibilidades para liquidar la deuda: cancelar la hipoteca, subrogar la hipoteca o una hipoteca puente.
Cancelar la hipoteca
La alternativa más habitual suele ser vender el piso hipotecado para cancelar el préstamo con el dinero que se obtiene de la transacción. Sin embargo, dadas las constantes fluctuaciones del mercado inmobiliario, es importante tener en cuenta que la casa se puede vender a un precio superior de lo que resta para liquidar la deuda, aunque también puede ser inferior.
En cualquier caso, para ello es necesario solicitar el certificado de deuda pendiente en el banco e incluirlo entre los documentos que forman parte del contrato de compra-venta. Si se obtiene una cantidad igual o mayor a la carga pendiente, en el mismo momento en el que se formaliza la escritura del traspaso, se cancela también la hipoteca ante el notario.
Sin embargo, si el precio de venta es inferior a la deuda que queda por pagar, se deben realizar los mismos trámites, aunque el vendedor debe asumir la parte de la carga pendiente de liquidar. En este caso, se suele suscribir un nuevo préstamo con unas condiciones diferentes a la hipoteca inicial, normalmente más favorables.
Subrogar la hipoteca al comprador
Otra fórmula para vender un piso con una hipoteca pendiente consiste en transmitir el préstamo al comprador para que el mismo se encargue de saldar la deuda. Es lo que se conoce como subrogación de la hipoteca y ofrece diferentes ventajas para ambas partes, como por ejemplo el ahorro de los gastos de cancelación y de apertura o de tasación.
Para ello, es necesario solicitar la operación a la entidad, la cual debe estudiar el perfil de nuevo comprador para determinar si reúne los requisitos necesarios para hacer frente al pago de la deuda. Si el banco autoriza el relevo del préstamo, ambas partes tienen que firmar un documento que acredita el cambio de titular de la hipoteca.
A través de una de estas dos soluciones, es totalmente seguro vender una casa con hipoteca. Sin embargo, es recomendable elegir el momento adecuado para hacerlo con el fin de obtener el mayor beneficio posible. De igual modo, se debe revisar bien toda la documentación y contar con asesoramiento especializado si fuera necesario.
Hipoteca puente
Permite unificar dos hipotecas en un único préstamo. Esta opción es de gran ayuda para quienes tengan prisa en comprar otra casa y aún no hayan vendido la suya, eso sí, la cuota mensual es mucho más elevada. Por un tiempo se estará pagando dos hipotecas a la vez.
El propietario se tiene que comprometer a vender su primera vivienda en un plazo concreto, de 6 meses a 5 años.
Elijas la opción que elijas debes tener claro que, para vender una vivienda, previamente hay que cancelar la deuda de dicha propiedad.
Por último, aunque se venda el piso hipotecado, en el nuevo es igual de importante adoptar una serie de precauciones a través de un Seguro de Hogar MAPFRE. Estas pólizas ofrecen todo tipo de coberturas para proteger la casa de forma integral.
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