Si estás sufriendo la tensión y el estrés de vivir en una comunidad de propietarios con problemas de convivencia, seguro que la base de vuestro conflicto se encuentra entre los 5 problemas más comunes en las comunidades de vecinos, ya que en esencia suelen repetirse las mismas situaciones.
Vecinos morosos
Un grave problema en las comunidades de vecinos ha sido, son y siguen siendo los vecinos morosos. Aquellos que no cumplen con sus recibos de gastos de comunidad o no quieren pagar las derramas. El buen funcionamiento de una comunidad depende en gran medida de contar con unas finanzas saneadas y bien gestionadas. Solucionar este problema para siempre no es sencillo, pues aunque se puede lograr por vía judicial el pago y lograr hasta el embargo del piso en caso necesario del vecino moroso, lo cierto es que la mayoría paga antes de llegar a este punto, pero vuelve a acumular deuda inmediatamente.
En la actualidad existen herramientas que permiten combatir la morosidad de los vecinos morosos, como las aplicadas tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Las novedades incluidas pasan por la suspensión de servicios no esenciales, como pueden ser la privación temporal del uso de instalaciones comunes no esenciales, siempre que la medida no sea desproporcionada o abusiva. Es decir, se les puede privar del uso de la piscina o el gimnasio en el caso de que la finca contase con ellos.
Por otra parte se pueden establecer intereses moratorios automáticos que hacen que se puedan establecer intereses superiores al legal para aquellas personas que tengan una deuda con la comunidad y que se generarán sin necesidad de requerimiento previo. A esto hay que sumarle que el procedimiento para reclamar deudas en la comunidad de propietarios, se ha vuelto más ágil y se podrán exigir los costes y gastos de reclamación al vecino moroso.
Ruidos y actividades molestas en general
El segundo problema más habitual en toda convivencia vecinal son los ruidos. El origen es variado, denuncias puntuales o esporádicas por fiestas y hábitos ruidosos como caminar con tacones o mover muebles o camas de forma brusca y cotidiana…
También, el volumen de la música y la televisión pueden convertirse en un problema entre vecinos. Vivir en comunidad exige respetar las horas de descanso de los demás en todo momento, por lo que los ruidos y actividades molestas deben limitarse o intentarse controlar lo más posible.
¿Cómo solucionar que los vecinos hagan ruido? El diálogo entre vecinos es lo más recomendable y buscar una solución que sea positiva para todas las partes implicadas. En los peores casos, hay que recurrir a la Ley de Propiedad horizontal (artículo 7.2 relativo a actividades molestas).
En este sentido, la reforma de abril de 2025 se han introducido nuevas medidas destinadas a acabar combatirlos y es que se ha dotado de una mejor capacidad de respuesta interna a la comunidad, sin necesidad de intervención de la vía judicial.
La junta puede incorporar un sistema de sanciones internas que han debido ser aprobadas previamente por la Comunidad de Propietarios. Es decir, las comunidades pueden acordar, en junta general y por mayoría simple, siempre y cuando esté motivado y se respete el derecho de defensa del afectado, medidas a este respecto.
A este respecto será posible comunicar e intervenir ante conductas molestas ya que bastará con la advertencia formal previa de la presidencia o la administración de fincas. Esta debe estar autorizada siempre por acuerdo de la junta pidiendo el cese inmediato de la actividad molesta. En el caso de que el vecino continúe con esa conducta, se puede iniciar el procedimiento judicial sin necesidad de convocar una nueva junta extraordinaria.
En el proceso judicial se reconocen como válidas las actas, los informes del administrador y las quejas que hayan sido firmadas por varios vecinos para hacer que el procedimiento sea más rápido al no depender de denuncias externas individuales.
Pago de derramas extraordinarias
Si que todos los vecinos paguen la cuota de la comunidad todos los meses y de forma puntual es complicado, las derramas o gastos para obras extraordinarias se convierten automáticamente en un conflicto vecinal.
Siempre hay vecinos que no consideran las mejoras necesarias y mucho menos imprescindibles, esto ocurre a menudo en inmuebles antiguos que necesitan reformas y actualizaciones constantes, pero las nuevas viviendas tampoco se salvan de este tipo de conflictos. Son temas de discusión y desacuerdo comunes: la instalación de un ascensor, la mejora del sistema de iluminación o simplemente el cambio de las ventanas de las zonas comunes.
En la actualidad la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introduce nuevos cambios que facilitan la aprobación de estas obras de mejora para que puedan llevarse a cabo medidas de eficiencia energética y accesibilidad. Es decir, ahora, para aprobar obras destinadas a la mejora de la eficiencia energética, tan solo requieren del voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, representando a su vez la mayoría simple de las cuotas de participación. Esta se aplicará cuando no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes tras el descuento financiación, ayudas públicas o subvenciones destinadas a tal fin. Por su parte, para la aprobación de la instalación de paneles solares destinados al autoconsumo colectivo de las zonas comunes, basta con el sí de un tercio de los propietarios.
A ello hay que sumarle la modificación del artículo 10.b de la LPH en el que se establece que las obras necesarias para garantizar la accesibilidad son obligatorias cuando las solicita un propietario mayor de 70 años o con discapacidad. Al igual que ocurre con las obras relacionadas con la eficiencia energética, el coste anual para cada propietario no debe superar 12 mensualidades ordinarias tras el descuento de las ayudas correspondientes. Cuando se excede este límite, la diferencia se deberá asumir por parte de la persona que ha solicitado las obras. Lo más importante de este punto es destacar que la comunidad está obligada a realizar las obras aunque solo una persona las necesite.
Para evitar problemas relacionados con las mejoras en el edificio, se han simplificado los procesos para la solicitud de las subvenciones relacionadas con obras de eficiencia energética, rehabilitación de fachadas y accesibilidad.
Uso de zonas comunes
Ocurre en casi todas las comunidades, con mayor frecuencia en las que tienen más zonas comunes como jardines, piscina, pistas deportivas… Pero también en las que simplemente tienen en común un cuarto bajo la escalera. Hay vecinos que quieren hacer fiestas privadas y personales en el jardín, otros que quieren que sus hijos reciban clases de natación en la piscina de la urbanización y familias que aspiran a guardar sus bicicletas en el famoso cuarto común de contadores o limpieza, por ejemplo. Hay que analizar cada caso de forma particular y en muchas ocasiones todo depende de que la mayor parte de la comunidad esté o no de acuerdo en autorizar este tipo de actividades.
Administración y presidencia
Por falta de tiempo y sobre todo, en comunidades muy numerosas, se apuesta por una administración profesionalizada para evitar trabajo y molestias a los vecinos. Pero ni siquiera en este caso, se logran evitar los conflictos y opiniones encontradas, los vecinos suelen discrepar sobre la necesidad de esta figura, ya que supone, entre otras cosas, un gasto extra en el vecindario. Aclarar, por otro lado, que el administrador de fincas está obligado a mostrar todas las facturas y recibos.
Contar con la figura de un administrador puede ser una buena opción ya que estos profesionales están obligados a la colegiación y presentan responsabilidad civil por los perjuicios que ocasionar a la comunidad por actuaciones negligentes o que sean contrarios a la ley.
Con diferentes versiones e interpretaciones varias, estos son los 5 problemas más comunes en las comunidades de vecinos y es difícil encontrar una donde no se estén sufriendo, al menos, dos de estos problemas. También puedes consultar aquí cuales son las conductas denunciables en una comunidad de vecinos y qué hacer cuando no se cumplen las normas.
El Seguro de Comunidad de vecinos protege a la comunidad frente a eventualidades que requieran de servicios urgentes y necesarios para afrontarlas.
