Encontrar a un buen administrador en una comunidad no es una tarea sencilla, ya que dicha persona tiene que encargarse de una amplia variedad de gestiones jurídicas y económicas. Al mismo tiempo, también tiene que estar disponible para los propietarios y resolverles cualquier duda o problema que tengan.
Por estos motivos, la persona que adopte el rol de administrador debe ser resolutiva, eficaz y transparente. En el caso de que no se cumpla alguna de estas premisas, se puede destituir al administrador de una comunidad.
Este hecho es tan tajante debido a que la comunidad está pagando a una persona para que se encargue de cuidar y potenciar los intereses de todos los propietarios. Por ello, si vemos que el administrador no realiza correctamente sus funciones, habrá que convocar una junta y destituirlo de su cargo.
Cómo proceder a destituir al administrador
El administrador de una comunidad se puede destituir siempre y cuando se respete lo pactado en el “Contrato de mandato y arrendamiento de servicios de administración de una comunidad de propietarios”, siguiendo los pasos y los plazos adecuados establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
En el caso de que el administrador tenga un contrato firmado con la Comunidad, es que la renovación sea anual, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, tal y como se recoge en el artículo 13.7 de la LPH.
Para realizar este proceso se puede optar por dos vías: convocar una junta extraordinaria en la cual el orden del día sea el cese del actual administrador y el nombramiento de otro nuevo, o esperar a la junta general ordinaria donde se fijará como uno de los puntos obligatorios la renovación del cargo del administrador.
La reciente reforma de la LPH y la jurisprudencia establecen que la comunidad tan solo deberá indemnizar al administrador si el cese se ha producido sin una causa justa y antes de la finalización de su contrato. En el caso de que o exista esta causa, el administrador podrá reclamar de manera judicial la parte que le pertenece.
El procedimiento detallado sería:
- Informar por escrito o en una reunión informal al presidente sobre tu deseo de someter a votación la destitución del administrador. También se debe comunicar la situación al administrador por escrito.
- El presidente tiene que convocar la Junta de Propietarios y deberá informar de ello a todos los vecinos. Es decir, deberá indicarles el motivo. Esta junta puede ser convocada por el presidente o por una cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por ciento de las cuotas de participación tal y como se recoge en el artículo 16.1 de la LPH.
- En la siguiente junta, se debe aprobar o denegar la destitución. Tanto este paso, como el nombramiento del nuevo administrador, deben ser aprobados por mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta, siempre que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación, siguiendo las directrices del 17.7 de la misma ley.
- Una vez realizado el nombramiento del nuevo administrador se debe informar a todas las entidades, trabajadores y vecinos dicho cambio, y hacer que el administrador destituido entregue toda la documentación al nuevo. Tiene un plazo de 8 días para facilitar la documentación urgente y un mes para el resto.
Sabiendo que sí se puede destituir al administrador de una comunidad, una vez realizado, se podrá revisar el trabajo de la nueva persona de forma anual y actuar en consecuencia. Y para evitar problemas mayores en el inmueble , no olvides contratar un Seguro de Comunidad de Propietarios MAPFRE que te protege de muchas averías, daños y desperfectos.
