En el contexto de la convivencia en una comunidad de propietarios, es frecuente que surjan conflictos entre vecinos por cuestiones de ruidos, actividades molestas, uso indebido de zonas comunes, impagos de cuotas, o incluso agresiones verbales o físicas. Abordaremos en este artículo los pasos a seguir ante este tipo de problemas, dónde acudir según la gravedad del conflicto, qué papel desempeña el administrador de fincas y cuándo es procedente iniciar acciones legales, ya sean civiles o penales.
El papel del administrador de la comunidad
El administrador de fincas, figura recogida en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es el profesional encargado de velar por el buen funcionamiento del inmueble, ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, custodiar la documentación de la comunidad y mediar en la resolución de conflictos vecinales.
Cuando un vecino presenta un comportamiento conflictivo, lo primero que se recomienda es comunicar la situación al administrador para que éste pueda actuar como intermediario. En ocasiones, una carta formal enviada por el administrador es suficiente para reconducir la conducta del vecino problemático, sobre todo si se trata de incumplimientos de normas comunitarias, como ruidos, mascotas, actividades molestas o uso indebido de zonas comunes.
¿Qué hacer ante un vecino conflictivo?
Los pasos a seguir dependerán de la gravedad del conflicto. Distinguimos varias fases o niveles de actuación:
Comunicación directa y mediación
La primera medida debería ser siempre intentar una resolución amistosa. Una conversación cordial puede evitar procesos largos y costosos. Si esta vía no resulta efectiva, se recomienda:
- Comunicar el conflicto por escrito.
- Acudir al administrador de fincas.
- Plantear el asunto en una Junta de Propietarios, solicitando su inclusión en el orden del día.
En algunos municipios existen servicios de mediación vecinal promovidos por el Ayuntamiento que pueden ayudar a resolver el problema extrajudicialmente.
Intervención del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad, junto con el administrador, puede requerir formalmente al vecino que cese en su conducta molesta. Este requerimiento puede plasmarse en un acta de la Junta de Propietarios, lo cual otorga mayor fuerza al reclamo.
En los casos en los que el vecino infringe reiteradamente los estatutos o el reglamento de régimen interior, la comunidad puede instar un procedimiento judicial.
Denunciar problemas con vecinos: vías administrativas, civiles y penales.
Dependiendo del tipo de conflicto, se podrá optar por la vía administrativa, civil o penal.
Vía administrativa: Guardia Civil, Policía Local o Ayuntamiento
Cuando el problema tiene que ver con ruidos, actividades ilegales o alteración del orden público, puede denunciarse ante:
- Guardia Civil o Policía Local: Si los hechos ocurren en el momento (por ejemplo, fiestas, amenazas, daños), se puede solicitar una intervención inmediata.
- Ayuntamiento: En caso de molestias persistentes, como ruidos constantes fuera del horario permitido por la ordenanza municipal, obras ilegales o vertidos, se puede presentar una denuncia ante el departamento de medio ambiente o disciplina urbanística.
El Ayuntamiento podrá iniciar un expediente sancionador si se comprueba la infracción, pudiendo imponer multas o incluso ordenar el cese de la actividad.
Vía civil: demanda por actividades molestas o deshaucio
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2, prevé la posibilidad de iniciar una acción civil contra un vecino que realice actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Procedimiento:
- Requerimiento formal por parte del presidente al vecino infractor.
- Si persiste la conducta, acuerdo en Junta de Propietarios para autorizar al presidente a iniciar acciones legales.
- Presentación de demanda civil ante el Juzgado de Primera Instancia.
Vía penal: delitos y faltas entre vecinos
Cuando las conductas trascienden lo meramente civil y afectan al orden penal (amenazas, coacciones, lesiones, daños a la propiedad, acoso vecinal…), se puede interponer una denuncia penal.
Ejemplos de delitos frecuentes entre vecinos:
- Coacciones (art. 172 Código Penal): impedir por la fuerza o intimidación el uso de elementos comunes.
- Amenazas (art. 169 y ss.).
- Lesiones o agresiones físicas.
- Delito de acoso u hostigamiento (stalking), si la conducta es reiterada y perturba gravemente la vida de la víctima.
- Daños intencionados a vehículos o propiedades.
¿Dónde denunciar?
En el cuartel de la Guardia Civil, comisaría de Policía, o en el Juzgado de Guardia.
Aportar pruebas: vídeos, testigos, grabaciones, partes médicos, actas de la comunidad, etc.
¿Cómo echar a un vecino conflictivo?
Requisitos para solicitar la expulsión del vecino:
- Que la conducta encaje en el art. 7.2 LPH (actividades molestas o ilícitas).
- Que exista un requerimiento previo formal.
- Que la comunidad acuerde en Junta por mayoría la interposición de demanda.
Una vez acreditada la gravedad y reiteración de las conductas, el juez podrá decretar la pérdida del derecho de uso de la vivienda (aunque el infractor sea el propietario).
Este desahucio no implica la pérdida de la propiedad, sino la prohibición temporal de uso del inmueble.
Recomendaciones legales
- Documentar todo: guardar comunicaciones, grabaciones legales, actas, testigos.
- Evitar confrontaciones: no responder a provocaciones que puedan agravar el conflicto.
- Consultar con un abogado: un profesional puede valorar la estrategia adecuada en cada caso.
- Actuar con la comunidad: las acciones acordadas colectivamente son más eficaces y están mejor respaldadas.
La convivencia en comunidad puede presentar retos jurídicos que requieren una adecuada gestión, tanto a nivel preventivo como reactivo. El papel del administrador de fincas y del presidente de la comunidad es esencial en la resolución temprana de conflictos. Sin embargo, cuando las conductas trascienden lo tolerable o suponen infracción de normas legales, es fundamental conocer las vías jurídicas disponibles, ya sean civiles o penales.
Si se encuentra en una situación con un vecino conflictivo, no dude en recabar asesoramiento profesional para proteger sus derechos y los del resto de vecinos, siempre dentro del marco legal de la jurisdicción española. Para cubrir los imprevistos que correspondan a tu casa contrata el Seguro de Hogar MAPFRE, puedes estar tranquilo ya que te ayudarán a dar una solución efectiva al problema.
