La instalación y el mantenimiento de un ascensor es uno de los temas que más debates y dudas genera en las reuniones de propietarios. Más allá del desembolso económico y los acuerdos necesarios para su aprobación, las comunidades deben cumplir de manera estricta con una serie de exigencias legales para garantizar la accesibilidad y la seguridad de todos los usuarios. En Mapfre te explicamos detalladamente las normativas de seguridad actuales, los plazos de inspección obligatorios y el marco legal para su votación y pago.
Normativa vigente para ascensores en comunidades de vecinos
El marco legal que regula estos aparatos está dictado por la Instrucción Técnica Complementaria (ITC AEM 1 «Ascensores»). Esta normativa incrementa de manera notable las exigencias de seguridad y mantenimiento en el parque de viviendas de España, obligando a las comunidades de propietarios a acometer reformas técnicas si sus elevadores no cumplen con los estándares actuales.
Entre las principales modificaciones técnicas que la ley exige implantar se encuentran:
- Mejora de la nivelación de parada: El ascensor debe mantener una precisión de ±10 mm entre el suelo de la cabina y el rellano para evitar tropiezos y facilitar el acceso a personas con movilidad reducida.
- Protección contra el cierre de puertas: Es obligatoria la instalación de barreras fotoeléctricas o cortinas de infrarrojos que cubran la apertura hasta una altura de 1.600 mm para evitar atrapamientos o golpes accidentales (especialmente a niños y mascotas).
- Sistema de comunicación bidireccional en cabina: Obliga a disponer de un dispositivo de intercomunicación de audio permanente con el centro de rescate de la empresa mantenedora para que los usuarios puedan pedir auxilio de forma efectiva en caso de quedar atrapados.
- Dispositivo de control de sobrecarga: Sistemas de pesacargas que emitan una señal acústica y visual e impidan el movimiento del ascensor cuando se supere la carga nominal autorizada.
- Actualización de guías y contrapesos: Sustitución de guías antiguas y adecuación de los sistemas de contrapeso para que puedan ser inspeccionados en todo su recorrido, minimizando el riesgo de caídas libres.
¿Puedo negarme a instalar un ascensor en mi comunidad de vecinos?
La posibilidad de oponerse a la instalación de un ascensor depende directamente de quién lo solicite y de la finalidad de la obra, según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
- Instalación por accesibilidad obligatoria (No puedes negarte): Si las obras son solicitadas por un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, la instalación tiene carácter obligatorio y no requiere votación previa en junta. Esto es así siempre y cuando el coste total repercutido anualmente de la obra (descontando las subvenciones públicas) no exceda el importe de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso, todos los vecinos están obligados a pagar su parte correspondiente.
- Si el coste supera las 12 mensualidades: La obra seguirá siendo obligatoria si el propietario que la ha solicitado, o la propia comunidad por mayoría, asume la diferencia económica restante.
Una decisión por mayoría de tres quintos
Cuando no se cumplen los requisitos de accesibilidad obligatoria (por ejemplo, si ningún residente es mayor de 70 años o tiene movilidad reducida y se plantea puramente como una mejora del edificio), la instalación sí debe someterse a votación en una junta de propietarios.
De acuerdo con el artículo 17.2 de la LPH, para aprobar la instalación del ascensor en esta situación se requiere el voto favorable de la mayoría de los tres quintos del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Si se alcanza este acuerdo legal, el proyecto sale adelante y adquiere carácter obligatorio para toda la comunidad, vinculando incluso a los propietarios que votaron en contra, quienes no podrán negarse a abonar las derramas correspondientes.
Reparto de los costes del ascensor de la comunidad
El pago de la instalación de un nuevo ascensor suele ser una de las mayores fuentes de conflicto. El reparto económico se realiza bajo las siguientes directrices legales:
- Distribución por coeficiente de participación: Por norma general, los costes de la obra (así como los gastos de mantenimiento futuros) se distribuyen entre todos los propietarios en proporción a su cuota o coeficiente de participación en el edificio, el cual viene reflejado en las escrituras de la vivienda.
- Acuerdos alternativos: La junta de propietarios puede acordar por unanimidad un sistema de reparto diferente si lo considera más justo, como por ejemplo un pago a partes iguales o un escalonamiento de precios según la planta de la vivienda.
- La situación de bajos y locales comerciales: Existe la creencia errónea de que los propietarios de locales comerciales o pisos bajos están exentos de pagar el ascensor al no hacer uso de él. La jurisprudencia del Tribunal Supremo determina que la instalación de un ascensor incrementa el valor de todo el inmueble en su conjunto. Por tanto, los locales y bajos están obligados a pagar las derramas de instalación inicial salvo que los estatutos de la comunidad contengan una cláusula de exención expresa y clara para estos casos.
Plazos de inspección técnica obligatoria (OCA)
Al igual que los vehículos pasan la ITV, los ascensores residenciales deben superar de forma obligatoria inspecciones periódicas realizadas por un Organismo de Control Autorizado (OCA), una entidad independiente de la empresa que realiza el mantenimiento mensual. La frecuencia de estas inspecciones varía según el tipo de edificio y el número de plantas servidas:
| Tipo de Edificio / Uso del Ascensor | Periodicidad de la Inspección |
| Edificios de uso industrial o locales de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). | Cada 2 años. |
| Edificios residenciales de más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas. | Cada 4 años. |
| Edificios residenciales de hasta 20 viviendas o hasta 4 plantas servidas (no incluidos en los casos anteriores). | Cada 6 años. |
Resultado de las inspecciones y plazos de subsanación
Una vez efectuada la visita de la OCA, se emite un acta con el resultado de la inspección. Dependiendo de los hallazgos, la comunidad de vecinos se enfrentará a distintos escenarios y plazos de actuación:
- Resultado Favorable: El ascensor cumple con la normativa y obtiene la etiqueta verde correspondiente, que debe ser colocada visiblemente dentro de la cabina hasta la siguiente revisión.
- Resultado Desfavorable con defectos graves: Se concede a la comunidad un plazo máximo de 6 meses para subsanar los errores detectados (como la ausencia de pesacargas o comunicación bidireccional). Si tras ese periodo no se han corregido, el ascensor será precintado.
- Resultado Desfavorable con defectos muy graves: En este supuesto, el inspector ordenará la paralización e inmovilización inmediata del ascensor por riesgo inminente para los usuarios, no pudiendo volver a ponerse en funcionamiento hasta que la empresa mantenedora repare la avería.
Cumplir rigurosamente con los plazos de revisión y las actualizaciones de la ITC no solo evita importantes sanciones administrativas para los propietarios, sino que es fundamental para la seguridad diaria en el edificio. Para proteger a tu comunidad ante cualquier imprevisto técnico o responsabilidad civil derivada de la instalación, contar con el respaldo de un Seguro de Comunidad de Propietarios de Mapfre te ofrecerá la asistencia y la tranquilidad que vuestra finca necesita.
