¿Sabes qué es posible cambiar de casa sin realizar una venta tradicional? Pues sí, mediante la permuta de viviendas entre particulares que consiste en un intercambio de inmuebles, una opción que puede ser muy interesante. Te contamos en qué consiste, en qué casos puede realizarse y qué impuestos deberás abonar para hacerla.
¿Qué es exactamente la permuta y cómo se hace?
Una permuta de vivienda es un contrato por el que dos personas acuerdan el intercambio de bienes, en este caso, una casa, sin necesidad de que exista una venta con dinero de por medio. Es decir, no hay un intercambio monetario para realizarla tal y como se recoge en el artículo 1538 del Código Civil y debe realizarse ante notario. Pero ¿qué ocurre si alguna de las viviendas tienen un valor superior? En estos casos, lo más habitual es que la persona que se queda con la casa más cara compense al otro con una cantidad de dinero.
Puede parecer una buena opción si encuentras una persona con la que quieras intercambiar tu casa, pero para hacerlo es importante que sepas cuáles son los pasos que debes seguir para que la permuta sea legal.
Tasar el inmueble
El primer paso es tasar las viviendas, es decir, saber cuál es el valor de ambas casas. Para ello, será necesario acudir a un tasador que se encargará de realizar esta tarea e indicar cuál es el valor real de la vivienda y compararlo con el valor catastral de la vivienda. En este sentido, y atendiendo al último valor, debes tenerlo en cuenta porque es importante a la hora conocer el importe de los impuestos que deberás abonar.
Llegar a un acuerdo
Una vez que las casas estén tasadas y ambos compradores tengan conocimiento del valor de las viviendas, hay que comprobar si existen desequilibrios en los precios. Es decir, si una casa vale más que la otra, la persona que adquiere la de mayor valor deberá abonar la diferencia al otro particular. La mejor opción en estos casos es que se haga un contrato en el que se especifique por escrito el acuerdo al que han llegado las partes para que no haya ningún tipo de problema en el futuro.
Comprobar las cargas
Al igual que pasa cuando se adquiere una vivienda mediante un contrato de compraventa, es necesario comprobar si las viviendas cuentan con cargas. Deberás, por tanto, comprobar que no pese sobre ellas embargos, hipotecas, pago del IBI o deudas con la comunidad, ya que todo esto puede influir en lo relativo a valor de la propiedad. Es decir, si te quedas con la casa y tiene alguna carga, deberás hacerte cargo de la deuda, por este motivo, es importante revisar este punto antes de realizar la permuta.
Firma ante notario
Para que la permuta de vivienda tenga validez legal será necesario que el acuerdo al que hayan llegado los particulares se plasme en escritura pública ante notario. Una vez que se haya acudido y firmado, la mejor opción es acudir al Registro de la Propiedad para inscribirla y así que esta pueda tener validez frente a terceros, es decir, que se reconozca a cada uno de los propietarios como tal.
Viviendas con hipoteca
Como ya hemos señalado, es importante que compruebes si la vivienda que vas a permutar tiene una hipoteca, algo que es muy habitual. Esto no quiere decir que no pueda realizarse esta acción, si no que debes hacerlo con cuidado para hacer que el acuerdo entre las partes sea justo. En este sentido deberás comprobar el valor real de la casa restando la deuda pendiente con el banco y hablar con la entidad financiera para que autoricen la operación, ya que en este caso no basta con el acuerdo entre los particulares. Llegados a este punto tienes tres opciones:
- Subrogar la hipoteca: que el nuevo dueño asuma la deuda
- Novación de hipoteca: cambiar el titular de la misma
- Cancelarla: en este caso deberás constituir una nueva si lo necesitas para abonar el dinero pendiente.
Debes tener en cuenta que aunque es posible realizar una permuta sobre una vivienda con hipoteca, esta acción conlleva gestiones y gastos que deberás asumir.
¿Qué impuestos debes abonar?
En los casos de permuta, los propietarios también deberán abonar impuestos para poder adquirir la titularidad de la vivienda. Por tanto, aunque no se trata de una compra venta sí que está sujeta a gastos fiscales.
IRPF
Cada una de las partes deberá declarar la ganancia o la pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda. Es decir, si se ha ganado dinero con respecto al coste que tuvo adquirirla, será necesario abonarlo.
El cálculo se hace con la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, incluyendo los gastos. Desde 2022, se toma como base el valor de referencia catastral o el declarado, el que sea mayor. Así, los tramos establecidos son:
- Hasta 6.000 € será necesario abonar el 19 %
- De 6.000 a 50.000 € deberás abonar el 21 %
- De 50.000 a 200.000 € el 23 %
- De 200.000 a 300.000 € el 27 %
- Más de 300.000 € pagarás el 30 %
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cada uno de los particulares debe abonar este impuesto por la vivienda que recibe. En este sentido, el tipo impositivo varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble y se aplica sobre el valor de referencia o el declarado, si es más alto.
Plusvalía Municipal
Es un impuesto que se aplica sobre el incremento del valor del terreno desde que se compró la vivienda hasta que se entrega en permuta y lo establece el municipio donde sita la vivienda. Para calcularlo hay dos formas: la objetiva que se basa en el valor catastral y el número de años y la real que lo hace en función de la ganancia obtenida.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir el método que más te convenga. Y si no has obtenido ninguna ganancia, no estás obligado a pagar. Además, algunos municipios aplican reducciones de hasta un 15 % en la base imponible.
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