La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos está basada en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En ella se establecen una serie de medidas que afectan a puntos fundamentales de la norma y que se encuentran vigentes desde el 6 de marzo de 2019.
En primer lugar, se establece el sometimiento de las partes de un contrato de alquiler a la propia LAU o de forma complementaria al Código Civil. De este precepto se exceptúan los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En este último caso, prima la voluntad de las partes.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 dedica un apartado a uno de los temas que más controversia ha generado en los últimos tiempos: los alquileres turísticos. En el artículo 5 se especifica como arrendamientos excluidos de la ley: “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”. Por lo tanto, este tipo de arrendamientos están regulados por la normativa que establezca cada comunidad autónoma o ayuntamiento.
Puntos más importantes de la nueva LAU
- Duración del contrato: la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 fija que el plazo mínimo del alquiler será libremente pactado por las partes. Artículo 9: “si fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
- Incremento de la renta: durante el tiempo que permanezca vigente el contrato de alquiler, la renta solo se puede actualizar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia hasta el límite del Índice de Precios al Consumo (IPC). Artículo 18: “en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.
- Gastos de gestión: en los nuevos arrendamientos, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica, es decir, una sociedad o una empresa.
- Fianza: las partes en un contrato de alquiler pueden negociar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza para asegurar que el inquilino cumple con sus obligaciones. No obstante, en la Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 se limitan estas garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de la renta. Así, se facilita en cierto modo el acceso al alquiler, aunque los propietarios cuentan con menos margen para responder ante posibles impagos de las rentas o desperfectos en la vivienda.
- Venta de la vivienda: según el artículo 14, “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica”. Actualmente, no se extingue el contrato en caso de que el propietario venda el inmueble, algo que ofrece una mayor seguridad al inquilino.
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