7 cláusulas abusivas en contratos de alquiler

Publicado por canalHOGAR, 26 Ene 2017

Salón de una casa

Que algo se haga habitualmente, no siempre quiere decir que esté bien hecho. Muchas veces nos encontramos con cláusulas ilegales en los contratos de alquiler o con estatutos que, aunque legales, son perjudiciales para ti como inquilino.

Alquilar un piso o habitación es un recurso cada vez más usado en España. Año tras año, son más las personas que apuestan por el alquiler en lugar de en la compra, aunque nuestro país está aún lejos de la media de Europa. Alquilar supone una flexibilidad que ha hecho que sea la opción favorita por aquellos que precisan una gran movilidad o son reacios a hipotecarse.

El primer paso para alquilar, después de encontrar el inmueble, es realizar un contrato de arrendamiento. Afortunadamente, parece que han quedado atrás los tiempos en los que los alquileres de piso o habitaciones se hacían de manera oral sin ningún tipo de soporte por escrito, dando lugar a malentendidos y desprotección por ambas partes. Un contrato es un acuerdo que da seguridad a caseros y alquilados y cuya realización debe de ser prioritaria a la hora de empezar a alquilar una casa. En un contrato de alquiler, el arrendador cede el uso de una vivienda a un arrendatario por un tiempo determinado a cambio del pago de una renta, establecida por ambas partes, y con el compromiso del alquilado de devolver la casa en el mismo estado en el que estaba cuando entró a vivir.

Normalmente, el casero y el alquilado llegan a un acuerdo y redactan el contrato de forma conjunta siguiendo las directrices de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Siguiendo dicha ley, en un contrato de alquiler deben de constar como mínimo el nombre de los contratantes junto con su DNI, una clara explicación de quién es el propietario de la vivienda y quién es el arrendatario. Además, se debe de recoger la vivienda objeto de alquiler, la duración del arrendamiento y la renta. De igual modo, es preciso señalar la fianza, la legislación aplicable, la resolución contractual y, desde junio de 2013, el certificado de eficiencia energética del hogar.

A todo lo señalado anteriormente hay que sumar las cláusulas que establecen ambas partes.

 

 

Las cláusulas son acuerdos concretos entre propietario y alquilado destinados a mejorar la protección de ambos, si bien en aquellos casos en los que se establezcan cláusulas que se salgan de la ley y limiten a uno de los firmantes, se estaría hablado de cláusulas nulas y abusivas. A veces, la negligencia se debe a un desconocimiento del funcionamiento legal, pero también es posible que una de las partes se esté tratando de beneficiar de la otra. Es en este caso cuando se producen las cláusulas abusivas que hay que tratar de conocer y evitar firmar.

1- Obligatoriedad de alquilar por un periodo mínimo de un año. Una cláusula frecuente es aquella en la que el casero obliga a que el alquilado tenga una estancia obligatoria de por lo menos un año, fijando una penalización si se incumple. Sin embargo, el artículo 11 de la LAU establece que, desde el 2013, el arrendatario tiene derecho a finalizar el contrato una vez pasados seis meses, en cuyo caso la penalización dependerá de la limitación que establece la ley.

2- Pagar por adelantado más de un mes de renta. Hay casos en los que el arrendador exige un pago de varias mensualidades por adelantado, pero de acuerdo con el artículo 17.2 de la LAU, no se puede exigir el pago de más de un mes de alquiler por adelantado. Si el casero insiste y el alquilado se niega, la ley niega la posibilidad de desahuciarlo por no abonar dos o tres meses de renta por adelantado.

3- Obligar al alquilado a pagar la conservación de la vivienda. El artículo 21.1 de la LAU establece que es el arrendador el que tiene la obligación de realizar y pagar las obras necesarias para la correcta conservación del piso. Por esta razón, obligar al alquilado a hacerse cargo de las reparaciones que necesite el hogar va en contra de la ley.

4- El acceso a la vivienda por parte del casero. El propietario no puede entrar en la vivienda una vez acordado el alquiler. En este caso es artículo 18.2 de la Constitución Española el que ampara al alquilado, al considerar esta intromisión contraria al principio de la inviolabilidad del domicilio. Por lo tanto, el arrendador solo podrá acceder a la vivienda en caso de que el arrendatario se lo permita y nunca si no hay un visto bueno de este último.

5- Negar la prórroga legal. Según el artículo 9.1 de la LAU, el contrato de alquiler se prorrogará obligatoriamente por el arrendador y voluntariamente por el arrendatario hasta un máximo de 3 años. La única alternativa es si en el período de un año el propietario indica que necesita la vivienda como vivienda habitual o para un pariente de primer grado.

6- No devolver la fianza. Recordemos que una fianza es un depósito entregado por el alquilado cuando se firma el acuerdo y que sirve como depósito de seguridad para el propietario, en caso de que se incumpla algunos de los puntos pactados o se realicen graves desperfectos en el inmueble. Una vez terminado el tiempo de alquiler y si no ha habido ningún inconveniente la fianza, se debe de devolver de manera íntegra, tal y como establece la Ley 29/194 de 24 de noviembre de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hay algunos caseros que, tirando de picaresca, no devuelven la fianza en su totalidad justificando gastos de limpieza o desperfectos típicos del uso de la vivienda como hogar. Este tipo de comportamiento está totalmente prohibido. Una de las formas en las que el alquilado puede zafarse de ser embaucado es realizando antes de entrar a vivir un minucioso inventario del estado de la casa, así como de los objetos que hay en ella.

7- Revisiones de la renta con periodo menor de un año. La actualización de la renta de alquiler solo puede realizarse anualmente, por lo que si el propietario decide cambiarla en un período inferior está realizado una actividad abusiva. La recisión de una nueva cantidad de pago debería realizarse por consenso entre ambas partes. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la referencia es el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) y no el IPC, aunque este sea el usado normalmente. En el caso de la fianza la variación no debe de realizarse en un período inferior a los tres años.

La clave para no sufrir unas cláusulas abusivas que repercutan negativamente en nuestra forma de vida es estar informados. Si aún así hay una cláusula que consideramos que puede ser nula, lo mejor es ponerse en manos de un especialista y esperar a la sentencia que establezca un juez sobre el asunto, recordando que, aunque un punto del contrato se considere nulo, esto no invalida el contrato entero. Además, es importante tener en cuenta que como arrendador puedes proteger tu inmueble y como inquilino puedes proteger los bienes que tienes dentro de la vivienda, gracias a los distintos Seguros de Hogar de MAPFRE que puedes contratar en cada caso.

 



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